Как обезопасить сделку при продаже жилья: расписка об улучшениях и использование банковской ячейки

В данной ситуации я бы не рекомендовал продавцам соглашаться на сделку, которая может считаться нарушением налогового законодательства Российской Федерации. В соответствии с законодательством, сумма налога на доходы физических лиц при продаже имущества, которое находилось в собственности менее 5 лет, составляет 13% от дохода продавца (разницы между стоимостью приобретения и стоимостью реализации имущества). Снижать стоимость ДКП с целью уменьшения налоговой нагрузки является незаконным и может повлечь за собой юридические последствия, включая уплату штрафов и неустойчивых сумм.

Если продавцы решили все же продавать квартиру по сделке через банковскую ячейку, то рекомендуется заключить Договор депозита с банком, в котором должны быть указаны не только условия хранения денежных средств, но и иные существенные условия, например, время хранения, условия доступа к деньгам, возможность перевода денег между ячейками и т.д.

Что касается расписки об "неотделимых улучшениях", такая расписка обычно хранится у продавца до момента оформления сделки. Покупатель может оспорить существование этих улучшений и отказаться от их оплаты, но при этом ему необходимо будет доказать свою позицию в суде. Рекомендуется также заключить соответствующий договор с покупателем, который бы урегулировал все вопросы по оплате не только ДКП, но и неотделимых улучшений, а также контроль над денежными средствами их хранения и доступа к ним.

Для решения вопроса понадобятся следующие документы и действия:

1. Договор купли-продажи недвижимости, оформленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

2. Расписка об "неотделимых улучшениях", подписанная сторонами сделки и заверенная нотариально.

3. Документы, подтверждающие факт произведения "неотделимых улучшений" в квартире.

4. Документ о банковской ячейке, в которой будут храниться деньги.

5. Реквизиты банковских счетов продавца и покупателя, на которые будут переведены деньги.

6. Если продавец является индивидуальным предпринимателем (ИП), то понадобится свидетельство ИП.

7. Если продавец является юридическим лицом (ООО, ЗАО и т.д.), то понадобится устав юридического лица и выписка из ЕГРЮЛ.

Чтобы снизить риск "неполучения" второй части суммы, следует обратиться к нотариусу и составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости. В этом соглашении следует прописать условия оплаты "неотделимых улучшений", а также указать, что в случае неисполнения обязательств покупателем, продавец имеет право взыскать задолженность в судебном порядке.

Также рекомендуется проверить источник происхождения денежных средств, которые будут переведены на банковский счет продавца. Для этого можно заранее запросить у покупателя документы, подтверждающие их происхождение. Это поможет избежать возможных проблем при получении денег.

В целом, я рекомендую обратиться к специалистам - юристам, которые помогут правильно оформить сделку и снизить все возможные риски.

Как юрист, я могу напомнить, что договор купли-продажи недвижимости, заключенный через банковскую ячейку, не лишен рисков для обеих сторон.

Статьи закона, применимые к данному случаю: - Гражданский кодекс РФ (статьи 447-451, 562-566) - Налоговый кодекс РФ (статьи 217 и 218) - Федеральный закон "О банковских счетах, вкладах в банках и о банковской тайне" (статьи 7 и 10)

На практике, рекомендуется передать сумму за "неотделимые улучшения" в банковскую ячейку, находящуюся у нейтрального третьего лица, например, юридического лица. Это обеспечит всеобъемлющую защиту прав продавца и покупателя.

Если продавец не получит вторую часть оплаты, он может требовать её в судебном порядке. Как правило, судебный процесс связанный с такими проблемами может быть долгим и затратным.

Также важно составлять ДКП правильно и четко, чтобы избежать возможных споров и конфликтов. Покупатель в любом случае имеет право оспорить "неотделимые улучшения", если они не были оговорены в ДКП, или если они не отвечают критериям правомерности таких улучшений, установленным законодательством РФ.

В целом, снизить риск неполучения второй части суммы можно, если прежде всего подойти к заключению сделки с определенной долей осторожности и участием квалифицированных юристов, затем правильно и четко оформить все документы, а также использовать нейтральное третье лицо при передаче любых денежных сумм.