Как купить нежилое помещение с действующим договором аренды до 2018 года: проблемы с документами и юридическими разногласиями

1) Согласно статье 651 ГК РФ, собственник имеет право на все документы, подтверждающие право на недвижимость, включая договор аренды. Продавец обязан передать оригинал договора аренды, если это указано в договоре купли-продажи или если это требуется законом. В данном случае, если договор аренды не содержит запрета на передачу оригинала договора при продаже недвижимости, то продавец обязан передать оригинал договора аренды. Если возникнут проблемы при общении с арендатором, Росреестром или Налоговой из-за отсутствия оригинала, покупатель может ссылаться на статью 651 ГК РФ.

2) По этому вопросу можно ссылаться на статью 550 ГК РФ, которая гласит, что в случае перехода прав на недвижимость все документы, относящиеся к праву собственности, передаются новому собственнику. Это включает в себя и копии документов, необходимых для регистрации договора аренды в Росреестре.

3) По данному вопросу можно ссылаться на статью 620 ГК РФ, согласно которой арендатор обязан предоставить арендодателю копии документов, подтверждающих правоспособность и полномочия арендатора заключать договор аренды. При переходе прав на недвижимость, новый собственник также приобретает права и обязанности по договору аренды, включая право на получение копий указанных документов.

4) Согласно статье 624 ГК РФ, обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору по истечении срока договора, если арендатор исполнил все свои обязательства по договору. В данном случае, если продавец получил обеспечительный платеж от арендатора, то он обязан вернуть его арендатору, а не новому собственнику.

5) При продаже недвижимости, на которую заключен договор на обслуживание с Управляющей компанией, новому собственнику необходимо заключить новый договор с Управляющей компанией на свою недвижимость. Продавец не может заключить отдельный договор на вашу недвижимость перед сделкой купли-продажи, так как он не является собственником этой недвижимости. Новый собственник может ссылаться на статью 544 ГК РФ, по которой права и обязанности собственника переходят к новому собственнику с момента государственной регистрации права собственности.

Для решения указанного вопроса потребуется следующий перечень документов:

1. Договор купли-продажи нежилого помещения, оформленный в надлежащей форме и зарегистрированный в органах Росреестра.

2. Нотариально заверенная копия Договора аренды, заключенного продавцом с Арендатором, содержащая условия перехода права собственности на помещение к новому собственнику, а также информацию о размерах арендной платы и порядке ее уплаты.

3. Нотариально заверенные копии всех документов, предоставленных Арендатором продавцу при заключении Договора аренды, включая выписку из ЕГРЮЛ и сведения о постановке на налоговый учет.

4. Акт приема-передачи помещения и другие документы, подтверждающие отсутствие претензий к продавцу и Арендатору по исполнению обязательств по договору аренды до момента заключения договора купли-продажи.

5. Документы, подтверждающие факт внесения продавцом обеспечительного платежа при заключении договора аренды, а также записи об его возврате Арендатору в течение 5 рабочих дней после регистрации перехода права собственности на помещение.

Что касается вопросов, указанных в обращении, необходимо обращать внимание на следующие законодательные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 302–308, 437).

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статьи 16, 17, 18, 21).

3. Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 677–684).

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 28 июля 2004 года № 392 "Об утверждении Правил предоставления услуг по управлению многоквартирными домами и жилыми домами в муниципальной собственности".

5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (статьи 7.27 и 19.5).

Рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на недвижимости, для анализа конкретной ситуации и принятия решения о дальнейших действиях.

Настоящий запрос содержит несколько вопросов. Ниже указаны статьи и нормативные документы, которые могут быть применимыми при решении данных вопросов:

1) По вопросу отказа продавца предоставить оригинал договора аренды:

• Гражданский кодекс РФ, статья 454;
• Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статья 12.

2) По вопросу предоставления копий документов, необходимых для регистрации договора аренды:

• Гражданский кодекс РФ, статья 309;
• Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 10-16.

3) По вопросу предоставления нотариальных копий документов:

• Гражданский кодекс РФ, статья 545.

4) По вопросу обеспечительного платежа:

• Гражданский кодекс РФ, статьи 328-330.

5) По вопросу заключения отдельного договора на помещение с Управляющей компанией:

• Жилищный кодекс РФ, статьи 156, 157;
• Федеральный закон от 26.12.2006 N 255-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", статьи 29, 30.