Как безопасно купить ипотечную квартиру: 2-х или 3-х сторонний договор, риски сделки, советы продавца.

Здравствуйте, Алексей!

Существует ряд рисков, которые могут возникнуть при покупке квартиры, заложенной в ипотеку:

1. Риск возникновения споров с продавцом. В случае, если продавец не выполнит свои обязательства по передаче квартиры, то вы можете оказаться в сложной ситуации.

2. Риск неправомерных действий продавца. Существует вероятность того, что продавец может заложить квартиру в другой ипотечный банк, что приведет к возникновению дополнительных юридических затруднений.

3. Необходимость дополнительной проверки юридической чистоты объекта недвижимости и инкассации средств.

Из двух вариантов покупки предпочтительнее выбрать первый вариант, так как он более простой с правовой точки зрения. Чтобы снизить риски, связанные с покупкой квартиры, вам необходимо провести юридическую проверку объекта недвижимости и заключить договор купли-продажи через нотариуса.

Для решения данного вопроса необходимы следующие документы:

1. Договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
2. Документы, подтверждающие право продавца на собственность квартиры (свидетельство о праве собственности на квартиру).
3. Документы, подтверждающие наличие и размер задолженности по ипотеке (закладная).
4. Документы, подтверждающие оплату части суммы задолженности по ипотеке (квитанции об оплате).

Относительно предложенных вариантов покупки, вы можете рассмотреть риски и выбрать наиболее предпочтительный вариант:

1. При первом варианте сделки риск заключается в том, что до регистрации договора купли-продажи и выдачи закладной банком, продавец может продать квартиру еще кому-то, что может привести к возникновению конфликтов. Также возможны риски связанные с непредоставлением продавцом информации о наличии задолженности по ипотеке и отсутствии залогового имущества.

2. При втором варианте сделки, риск связан с тем, что продавец может не выплатить оставшуюся сумму задолженности по ипотеке или продать квартиру еще кому-то до того, как будет проведена уступка объекта залога и снято обременение с квартиры.

В целом, предпочтительным вариантом может быть первый вариант, при условии тщательной проверки документов и информации о задолженности по ипотеке. Желательно, чтобы все платежи были произведены через банковские счета с сохранением соответствующих документов об оплате. Также можно дополнительно застраховаться от возможных рисков путем обращения к юристу или нотариусу.

Статьи, применяемые для решения данного вопроса:

• Гражданский Кодекс Российской Федерации: статьи 454-466 (о договоре купли-продажи), статьи 51-58 (о залоге имущества)
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "О ипотеке (залоге недвижимости)": статьи 10-15 (о процедуре залога), статья 18 (о правах залогодержателя)
• Федеральный закон от 10.07.2002 № 86-ФЗ "О Ценных бумагах и фондовом рынке": статьи 29-30 (о нотариальной консультации при сделках с ценными бумагами)
• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: статьи 201-202 (о заключении договора купли-продажи через нотариуса), статьи 336-343 (о способах оформления договоров, об оспаривании договоров)