Выделение долей в новой квартире при оформлении ДДУ и использовании маткапитала: лучшие варианты для семьи

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобретенное в браке имущество считается совместной собственностью супругов, если иное не установлено брачным договором. Поскольку квартира была приобретена в браке по договору долевого участия, то она является совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оформлен ДДУ. Для выделения долей в новой квартире необходимо составить договор о переуступке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которым муж должен передать часть своей доли в квартире на младшего ребенка и жену. После этого жена передаст часть своей доли на старшего ребенка. При этом необходимо учитывать, что действующее законодательство не предусматривает возможность избежать уплаты налога на дарение при передаче имущества между родственниками. Однако, согласно позиции Федеральной налоговой службы, налог на дарение не облагается при передаче имущества между супругами и их детьми, а также при передаче имущества родителями своим несовершеннолетним детям. Таким образом, в данном случае, муж может передать 1/4 доли на младшего ребенка, 2/4 на жену, а жена может передать 1/4 доли на старшего ребенка. При этом уплаты налога на дарение не потребуется.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Договор долевого участия на квартиру, подписанный мужем и женой.

2. Договор ипотеки на покупку квартиры, подписанный мужем и женой.

3. Документы, подтверждающие использование материнского капитала для погашения ипотеки.

4. Свидетельство о рождении младшего ребенка.

5. Свидетельство о браке мужа и жены и свидетельство о разводе жены от предыдущего брака, если таковое имеется.

6. Разрешение опеки и попечительства на выделение долей в новой квартире.

7. Документы на продажу старой квартиры и доказательства того, что средства, полученные от продажи, будут использоваться для погашения ипотеки новой квартиры.

Хорошо, что разрешение опеки уже получено с обязательством выделить детям доли в новой квартире.

Чтобы избежать выплаты налога на дарение, жена может передать свою долю в квартире старшему ребенку в качестве наследства по завещанию. В этом случае необходимо составить завещание согласно многодетной семье. Кроме того, можно рассмотреть варианты оформления жены сособственником, если ей будет удобнее дарить долю напрямую старшему ребенку. В любом случае, необходимо консультироваться со специалистом в области налогообложения и недвижимости для выбора оптимального варианта выделения долей.

Применяемые статьи закона:

1. Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации - "Дарение имущества".
2. Статья 34.1 Налогового кодекса Российской Федерации - "Налог на дарение имущества".
3. Статья 35 Налогового кодекса Российской Федерации - "Об освобождении от налогообложения налогом на дарение имущества доходов, полученных физическим лицом в результате дарения имущества в соответствии с федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 255-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 18.07.2019 N 211-ФЗ, от 31.12. 2019 N 479-ФЗ)".
4. Статья 333.28 Налогового кодекса Российской Федерации - "Особенности налогообложения доходов в форме доли в имуществе".

Дополнительно необходимо рассмотреть положения Договора долевого участия, Договора купли-продажи, Договора ипотеки, Договора дарения и Документа о праве на жильё (залоговый банковский документ).