Возможность оформления сделки купли-продажи дома без учета земли и вопросы регистрации земельного участка при покупке дома

1) Нотариус может оформить сделку купли-продажи дома на основании предоставленных документов, но зарегистрировать права на землю без кадастрового номера не будет возможности. Оформление прав на земельный участок является отдельной процедурой, которую необходимо проводить после покупки дома. В ДКП следует включить описание земельного участка. 2) Если собственник дома и земельного участка - это один и тот же человек, то риск выкупа земли от продавцов минимален. Однако, для исключения рисков следует оформить сделку на приобретение прав на дом и земельный участок вместе, что исключит возможность продажи земли отдельно. 3) Без прав на землю вы не сможете пользоваться земельным участком под домом и хоть какой-либо другой деятельностью на нем. Возможно, установлена предоставленная земля под дом как жилой участок и под такое использование земля закреплена. Однако, для использования земли необходимо провести ее оформление.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на дом, зарегистрированное в уполномоченном органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним;
• межевой план территории, в котором указана граница земельного участка, на котором расположен дом;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, оспариванием которых не являются заявления третьих лиц о праве на объект недвижимости.

1. По вопросу оформления сделки купли-продажи здания с земельным участком в данной ситуации, необходимо отметить, что законодательством РФ не запрещено заключение договора купли-продажи в таких условиях. Однако, так как покупатель не сможет зарегистрировать свое право на земельный участок в уполномоченном органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним до получения кадастрового номера, сепаратное оформление земельного участка может потребоваться в дальнейшем. Для этого прежде всего необходимо получить кадастровый паспорт на земельный участок.

2. В целях исключения рисков покупателям, приобретающим здание с незарегистрированным земельным участком, рекомендуется предусмотреть в договоре купли-продажи условие о том, что продавец обязуется зарегистрировать право собственности на земельный участок, на котором расположен дом, в течение определенного срока.

3. По поводу вопроса возможного отсутствия угроз к владению домом со стороны муниципалитета от автора запроса неизвестно, возможны ли какие-либо указания на использование земельного участка. Если вы не собираетесь заниматься землей, Вы можете не проводить кадастровую инвентаризацию и кадастровый учет земельного участка, и пользоваться в установленном законодательством порядке правом пользования землей, но это не должно вызывать угроз к владению домом.

Статьи, которые применимы для решения данного вопроса: 1. Гражданский кодекс РФ (статьи 130, 131, 554, 555, 554.1, 555.1). 2. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (статьи 17, 18). 3. Земельный кодекс РФ (статьи 4, 8, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 54, 56, 57, 58, 60, 62, 63).