Совместное строительство ТЦ в Москве: доля в здании за дополнительное финансирование и вопросы легальности передачи земельного участка

Передача земельного участка, выигранного по результатам торгов у администрации города под строительство ТЦ на основании договора простого товарищества между двумя партнерами является нарушением прав аренды ЗУ у города. В соответствии с условиями договора аренды ЗУ арендатор не может передать земельный участок третьим лицам или как-то обременить его без согласия города. При этом, город уже выразил отказ в выдаче согласия на передачу ЗУ третьим лицам.

В данном случае, партнерам и инвестору необходимо заключить соглашение о совместной деятельности (договор о совместной деятельности), в котором будут определены их права и обязанности в рамках проекта строительства ТЦ, в том числе суммы, вносимые каждым участником, доля каждого участника в праве собственности на здание после его ввода в эксплуатацию, порядок распределения прибыли и возможных убытков, способы урегулирования возможных споров.

Инвестор может выдать деньги на строительство здания под залог недвижимости второго партнера на основании договора займа с обеспечением залогом, в котором будет определен порядок возврата займа, размер процентов за пользование займом и прочие условия.

Также необходимо согласовать с городом возможность использования земельного участка для целей совместного строительства. Для этого необходимо направить заявление в городскую администрацию с просьбой выдать соответствующее разрешение и описать планы и сроки строительства. В случае отказа, партнеры и инвестор могут обратиться в суд с требованием о признании права на использование земельного участка для целей совместного строительства.

Для выполнения данного проекта понадобятся следующие документы:

1. Договор о создании простого товарищества между партнерами. В этом договоре должны быть определены доли каждого партнера в проекте, права и обязанности каждого партнера, а также условия создания ТЦ.

2. Договор с инвестором. В этом договоре должны быть определены условия финансирования, размер доли инвестора в проекте, а также условия возврата инвестиций.

3. Договор залога недвижимости второго партнера в пользу инвестора. В этом договоре должны быть определены условия залога и его прекращения.

4. Договор аренды земельного участка. Данный договор уже имеется, но его условия с учетом ситуации, описанной в кейсе, должны быть тщательно изучены.

Относительно вопроса о нарушении прав аренды земельного участка, предоставленного городом, необходимо отметить, что передача участка для целей совместного строительства в рамках договора простого товарищества не будет являться нарушением прав аренды, если такая передача предусмотрена условиями договора аренды. Однако, так как город отказался выдать согласие на обременение участка, необходимо убедиться в том, что договор аренды предусматривает все условия, необходимые для выполнения проекта.

Для договоренности партнеров и инвестора необходимо провести переговоры и заключить соответствующие договоры, которые будут удовлетворять интересы всех сторон. Особое внимание необходимо уделить условиям договора аренды земельного участка и договору с инвестором, так как они имеют решающее значение для успешного выполнения проекта.

Согласно данному описанию ситуации, следующие статьи закона могут быть применимы:

• Градостроительный кодекс РФ (статьи 8.1, 39, 45, 46, 49, 63, 66);
• Гражданский кодекс РФ (статьи 307, 309, 396-410);
• Закон РФ "О защите прав потребителей" (статьи 1-2, 14-17);
• Закон РФ "Об аренде земельных участков" (статьи 10-15, 27-30);
• Налоговый кодекс РФ (статьи 8, 39-43);
• Федеральный закон "О простых товариществах" (статьи 1-9).

Относительно вопроса о передаче земельного участка на цели совместного строительства в рамках договора простого товарищества это будет зависеть от того, что предусмотрено в договоре аренды земельного участка. Если в договоре аренды есть ограничения на передачу участка третьим лицам, такое действие может нарушить права аренды у города и быть незаконным. В таком случае, целесообразно обратиться к юристу для получения индивидуальных рекомендаций в данной ситуации.

Что касается выбора договоров для работы, партнеры и инвестор могут заключить договор совместной деятельности (на основании ФЗ "О простых товариществах"), договор о совместной долевой собственности (на основании ГК РФ), а также договор залога (на основании ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Каждый тип договора имеет свои особенности и требует подробной проработки юридического аспекта. Поэтому, рекомендуется обратиться к юристу для получения консультации и помощи в выборе наиболее подходящих договоров и их составления.