Расчет налогов при продаже недвижимости: ПСН, ОСНО и УСН (Д-Р). НДФЛ, НДС, ограничения и необходимые дополнения.

1. В рамках ПСН продажа помещения, используемого для предпринимательской деятельности, допустима. Однако, при расчете налога от продажи, важно обратить внимание на то, что при использовании ПСН ставка НДФЛ составляет 6%, и подлежит уплате сумма, равная разнице между доходом от продажи и расходами, связанными с продажей, умноженная на ставку 6%.
2. Для расчета налогов от продажи при ОСНО, необходимо учитывать не только НДФЛ, но и НДС. При этом, если НДС при покупке не начислялся, то и при продаже его начислять не следует. Однако, при продаже нежилого помещения следует учитывать налог на прибыль, которая расчитывается исходя из разницы между полученной ценой и покупной стоимостью.
3. При УСН расчет налога от продажи осуществляется по формуле: доход - расходы = облагаемая база, на которую применяется ставка 6% в случае объектов недвижимости, используемых для предпринимательской деятельности. Однако, при продаже помещения необходимо дополнительно учитывать налог на прибыль, если он возникнет. Налоговые вычеты при расчете НДФЛ не имеют ограничений по сумме, однако есть определенные требования к срокам их использования.
4. ОКВЭД 68.10 необходимо будет указывать только при использовании УСН на основании Д-Д (Покупка и продажа имущества). При использовании УСН на основании Д-Р дополнительно указывать данный вид деятельности не требуется. Если учитывать платежи по выкупу помещения в Расходах при расчете налога (аванса) по УСН (Д-Р), то при продаже помещения придётся уплатить налог 6% от дохода от продажи, но не 13%.

Для решения данного вопроса могут потребоваться следующие документы:

• Договор на покупку нежилого помещения с условиями рассрочки платежа и залога, заключенный между ИП и Департаментом имущества г. Москвы;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в ЕГРН;
• Учетно-финансовые документы (например, квитанции об уплате платежей по рассрочке и налогов на имущество) на основании которых осуществляется учет расходов для целей налогообложения;
• Нормативные правовые акты, содержащие требования по налогообложению операций с недвижимым имуществом.

Отвечая на вопросы:

1. При системе налогообложения на основе патента можно продать помещение, используемое для предпринимательской деятельности. Расчет налога будет производиться на основании отчетности по патентной системе, которая определяет фиксированную сумму налога в зависимости от вида деятельности. При продаже помещения необходимо учитывать налог на прибыль в размере 15% и налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% суммы продажи.

2. При общей системе налогообложения (ОСНО) налог на прибыль рассчитывается из разницы между доходами и расходами. Налог на добавленную стоимость (НДС) не начисляется, если НДС при покупке объекта не был начислен. НДФЛ удерживается с продажной стоимости объекта в размере 13%.

3. При упрощенной системе налогообложения (УСН) налог на прибыль рассчитывается из разницы между доходами и расходами, включая платежи по рассрочке покупки объекта. При продаже объекта необходимо учесть налог на прибыль в размере 15%. ОКВЭД 68.10 не является обязательным для продажи собственного недвижимого имущества.

При расчете НДФЛ вычеты предоставляются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Если вычитание прибыли из налогооблагаемой базы происходит в 2 раза, то это так называемый "порядок 2-НДФЛ". Дата оплаты не влияет на предоставление вычетов, однако есть определенные сроки для подачи заявлений на получение вычетов. Лимит вычета должен быть в соответствии с действующим законодательством, и, как правило, равен 2 млн. рублей в год, если сумма дохода не превышает 5 млн. рублей в год.

1. При ПСН продажа помещения, используемого для предпринимательской деятельности, возможна, но налог на прибыль должен быть уплачен в соответствии с п. 3 ст. 346.26 НК РФ.
2. При ОСНО налог на прибыль будет рассчитываться в соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ. Налог на добавленную стоимость также может быть начислен и уплачен при условии, что продажа осуществляется в пределах осуществляемой предпринимательской деятельности. Для продажи помещения, приобретенного без начисления НДС, начисление НДС при продаже не требуется, также нет необходимости делать дополнительные расчеты по уплате НДС.
3. При УСН (Д-Р) налог на прибыль будет рассчитываться на основании доходов и расходов, включая доходы от продажи помещения. При этом необходимо учесть возможность исключения из вычета расходов суммы, соответствующей доходу от продажи недвижимого имущества. Дополнение ОКВЭД 68.10 необходимо в случае если продажа недвижимого имущества осуществляется регулярно и в значительных объемах. При продаже помещения, налог на прибыль будет рассчитываться в соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ. Если при продаже помещения сумма дохода превысит порог 2 млн. рублей за год, то в соответствии со статьей 217 НК РФ возможно применение налоговой ставки в размере 13% ко всей сумме дохода.