Проблемы отопления и подтеки в квартире: отказ УК от ремонта горизонтальных труб и батарей

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, Управляющая компания (УК) несет ответственность за содержание и ремонт общедомового имущества, к которому относятся и горизонтальные трубопроводы отопления, находящиеся внутри жилых помещений. Таким образом, УК должна проводить не только аварийный, но и плановый ремонт трубопроводов отопления в жилых помещениях с использованием целых труб, а не кусками. В случае подтеков в квартире собственники вправе предъявлять претензии и требовать ремонта горизонтальных трубопроводов отопления за счет общедомового фонда. Батареи, как правило, действительно являются личным владением собственников, но их замена может проводиться согласно установленной процедуре и с разрешения УК. Постановление № 491 от 13.08.06 года не противоречит вышесказанному, оно регулирует вопросы технического задания на проектирование и строительство внутридомовых систем инженерных коммуникаций.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры, в котором могут быть установлены условия относительно обязанностей продавца сделать ремонт отопления перед передачей квартиры покупателю или обязанности покупателя самостоятельно решить вопрос с ремонтом.

2. Устав УЧАСТКОВОГО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ либо устав товарищества собственников жилья, которые регулируют право и обязанности как самих собственников, так и управляющей компании (УК) и/или товарищества собственников жилья (ТСЖ) в отношении эксплуатации и ремонта систем отопления.

3. Нормативные акты, регулирующие оказание услуг по эксплуатации и ремонту систем отопления, включая Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года «Об утверждении Правил устройства, эксплуатации и ремонта систем центрального отопления», которые могут определить, какие работы по ремонту и эксплуатации систем отопления являются обязательными для выполнения управляющей компанией.

По данным документам и нормативным актам, можно сделать вывод об ответственности сторон. Если условия договора не устанавливают обязанность продавца для ремонта отопления, то ответственность возлагается на покупателя как на нового собственника. Если же устав товарищества собственников жилья или другие нормативные акты устанавливают обязанность управляющей компании или товарищества собственников жилья по эксплуатации и ремонту систем отопления, то управляющая компания или товарищество собственников жилья несет ответственность за неисправность систем и должны ремонтировать их за свой счет. В таких случаях можно обратиться в уполномоченные государственные органы, в том числе в Роспотребнадзор, для проверки соблюдения нормативных требований по эксплуатации и ремонту систем отопления.

• Статья 605 Гражданского кодекса Российской Федерации: определение понятия общего имущества многоквартирного дома;
• Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации: обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества;
• Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации: право собственников помещений на пользование общим имуществом;
• Жилищный кодекс Российской Федерации: обязанности управляющей организации по обеспечению надлежащих условий для жизни и поддержанию объектов общего имущества в надлежащем состоянии.