Правомерность сделок при ипотеке: когда нужна проверка и зачем страховать титул квартиры

При заключении сделки ипотеки квартиры банк обязан провести проверку документов на квартиру и собственников, однако он не может проверить все сделки, которые когда-либо были заключены по этой квартире. Если на момент оформления ипотеки у текущих собственников есть документы, подтверждающие их право собственности на квартиру, тогда банк не будет проверять дальнейшую историю квартиры. Кроме того, если в будущем будут обнаружены какие-либо неправомерные действия по квартире, это не повлияет на право собственности ипотечного заемщика, если его законные права были защищены в момент заключения сделки ипотеки. Однако, я рекомендую обратиться к юристу, который проведет более глубокую проверку на предмет возможных рисков, а также поможет с выбором оптимального варианта защиты прав на квартиру (например, страховка титула).

Для решения данного вопроса при покупке квартиры в ипотеку от Сбербанка понадобятся следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры.
2. Документы на квартиру, включая правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, технический паспорт и т.д.).
3. Документы, подтверждающие личность покупателя (паспорт).
4. Документы, подтверждающие доход покупателя (справка о доходах, налоговые декларации и т.д.).
5. Документы, подтверждающие факт прописки собственников квартиры.

При оформлении сделки банк проводит проверку квартиры и текущих собственников, но это не исключает возможности возникновения проблем в случае, если ранее заключенные сделки по этой квартире оказались не правомерными. В гражданском праве существует принцип "nemo dat quod non habet" (никто не может передать то, чего у него нет), который означает, что никакая сделка не может придать права более широкие, чем те, которые имеет ее субъект. Поэтому для исключения таких рисков следует проверять все сделки, в которых участвовала эта квартира, за весь период ее существования.

Застраховать титул квартиры можно, это поможет защитить права на собственность в случае возникновения споров или неправомерных действий третьих лиц. Стоит также уточнить у страховой компании, на какой срок возможно застраховать титул квартиры и какие условия действуют в течение периода ипотеки.

Статьи, которые могут применяться к данному случаю:

• Статья 223 ГК РФ "Ограничения прав в силу закона";
• Статья 224 ГК РФ "Квалификация какого-либо права как незаконной";
• Статья 430 ГК РФ "Добросовестность при совершении сделок";
• Статья 433 ГК РФ "Сделки, признаваемые недействительными вследствие нарушения закона или иных правовых актов";
• Статьи 12.1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах и ипотечном покрытии".

Необходимость проверки ранее заключенных сделок на квартиру и период, за который необходимо проводить такую проверку, зависит от конкретных обстоятельств дела. В случае выявления недостатков или нарушений при ранее заключенных сделках, это может повлечь за собой возможность признания права собственности недействительным.

Страхование титула квартиры может быть добровольным, и это решение принимает сам заемщик. Страхование может быть ограничено первыми несколькими годами или охватывать весь срок ипотеки в зависимости от условий договора страхования.