Подписание договора с ЗАО РиК: как избежать рисков и сохранить длительные арендные отношения - рекомендации ссылаются на нормы права и судебную практику.

ИП Сидорову следует рассмотреть три варианта действий:

1) Продолжать настаивать на указании новых дат договора аренды с начала регистрации права собственности и ожидать полного устранения обременения. В данном случае ИП Сидоров может рисковать негативным отношением и усилиями ЗАО "РиК", направленными на расторжение договора или не продление его на новый срок.

2) Подписать договор на условиях ЗАО "РиК", осознавая, что даты договора отличаются от существовавшего договора субаренды, заключенного с ИП Ивановым, и что условия договора отличаются от условий предыдущего договора между ИП Сидоровым и ИП Ивановым. В этом случае ИП Сидоров может рисковать нарушить право на продолжение длительных арендных отношений и подвергать себя риску расторжения договора.

3) Послать ЗАО "РиК" письмо с офертой заключить договор согласно ст. 618 ГК РФ и подписать договор на условиях ЗАО "РиК". В этом случае ИП Сидоров может оспорить законность договора в случае прерывания его ЗАО "РиК" или отказа подписать новый договор на ухудшающих условиях.

Отметим, что право на продление договора аренды предусмотено в статье 651 ГК РФ. Арендодатель обязан предупредить арендатора за 1 месяц до окончания срока договора об отсутствии желания заключить новый договор. В этом случае арендатор по предварительному указанию арендодателя вправе требовать заключения нового договора аренды с такими же условиями.

Стоит также отметить, что если обременение возникло ранее, чем в момент заключения договора аренды между ООО и ИП Ивановым, оно может считаться не существующим, и ИП Сидоров может обжаловать наличие обременения в выписке из ЕГРН сославшись на статью 554 ГК РФ.

В любом случае, для ИП Сидорова наилучшим вариантом будет заключение договора аренды на условиях, не ухудшающих условия договора между ИП Ивановым и ИП Сидоровым, и настаивание на преимущественном праве заключения договора на новый срок в случае окончания договора. Кроме того, ИП Сидоров может обжаловать условия договора, ухудшающие его положение, в соответствии с статьей 450 ГК РФ.

Отсутствие ответа от ЗАО "РиК" не может считаться согласием на предлагаемые условия, а также не может исключать возможности заключения нового договора на более выгодных условиях для ИП Сидорова.

Для решения данного вопроса ИП Сидорову могут потребоваться следующие документы и действия:

1. Договор аренды между ИП Ивановым и ООО, на основании которого ИП Иванов арендовал торговый объект и заключил с ИП Сидоровым договор о субаренде. Данный договор должен установить права ИП Иванова на аренду данного торгового объекта.

2. Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на торговый объект ЗАО "РиК" и наличие обременения на него на основании зарегистрированного договора аренды между ООО и ИП Ивановым.

3. Договор аренды, представленный ЗАО "РиК", и его условия, которые отличаются от условий договора субаренды, заключенного с ИП Ивановым по некоторым пунктам.

4. Письменные замечания ИП Сидорова по предложенному договору аренды с указанием оснований, по которым ИП Сидоров считает условия договора ухудшающими.

5. Документы, подтверждающие регулярную оплату арендных платежей.

6. Письмо с офертой на заключение договора согласно ст. 618 ГК РФ в случае, если ИП Сидоров решит подписать договор на условиях ЗАО "РиК".

Рекомендации для ИП Сидорова:

1. Подробно изучить условия договора аренды, предложенного ЗАО "РиК", и убедиться, что они не противоречат законодательству о аренде и не создают излишних ограничений в правах и интересах ИП Сидорова. Возможно, потребуется консультация специалиста в данной сфере.

2. Если условия договора аренды ухудшают положение ИП Сидорова по сравнению с предыдущим договором, следует направить письменные замечания в адрес ЗАО "РиК" и добиться согласования оптимальных условий для себя. Необходимо учитывать, что расторжение или непродление договора по инициативе ЗАО "РиК" может привести к прекращению права ИП Сидорова на использование торгового объекта.

3. Если ИП Сидоров решит подписать договор на условиях ЗАО "РиК", то следует вложить в письмо с подписанным договором оферту на заключение договора согласно ст. 618 ГК РФ. Это даст ИП Сидорову возможность оспорить законность договора на будущее, если новый собственник помещения решит прервать его или не пойти на подписание нового договора на крайний случай.

4. Следует внимательно отслеживать все изменения в регистрации права собственности на объект и обременений на него и уведомлять ЗАО "РиК" о возможных последствиях.

5. В случае нарушений со стороны ЗАО "РиК" по договору аренды следует обратиться в суд с требованием защиты своих прав и интересов.

Ссылки на нормативные акты и судебную практику:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) - основной нормативный акт, регулирующий арендные отношения в РФ.

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 25.06.2019 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении профессиональной аренды и аренды предприятий".

• Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2019 г. № А40-37598/18-91 по делу о признании договора аренды недействительным и взыскании неустойки, где оспоривалось право на заключение договора аренды новому собственнику в связи с несоответствием даты заключения договора и регистрации права собственности на объект.

Статьи, применимые для решения данного вопроса, включают: - статьи 606-610 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся аренды помещения; - статья 618 ГК РФ, регулирующая условия заключения договоров; - статьи 551-555 ГК РФ, касающиеся перехода прав на недвижимость и обременения прав на недвижимость; - статьи 160-162 Жилищного кодекса РФ, касающиеся прав арендаторов жилых помещений; - статьи 702-709 ГК РФ, регулирующие способы прекращения договора аренды; - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 декабря 2014 года № 58 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды". В данном случае следует рассмотреть все упомянутые выше статьи и нормы, а также провести анализ судебной практики по аналогичным случаям. Рекомендуется обратиться к юристу для получения консультации по данному вопросу с учетом особенностей конкретной ситуации.