Оптимальные решения покупки квартиры в ипотеку без первоначального взноса и титульного страхования: избегайте рисков при покупке на вторичном рынке.

1) Увеличение стоимости квартиры в договоре купли-продажи может быть рассмотрено как недостоверное представление о предмете договора и стать основанием для его расторжения в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. В таком случае инициатором пересмотра сделки может быть любая из сторон, по скольку они обе заинтересованы в заключении договора, отвечающего действительной стоимости квартиры. Риски для участников сделки могут возникнуть в случае если банк обнаружит несоответствия между стоимостью квартиры и кредитной суммой, что может привести к отказу в выдаче кредита.

2) Расписки, которые выдаются продавцом квартиры, должны быть подписаны обеими сторонами и относиться только к реально полученным денежным средствам. Вторая расписка может иметь различное назначение и требует более детального изучения причин ее создания. Неотделимые улучшения могут повысить стоимость квартиры и налоги, которые должен будет заплатить продавец, поэтому необходимо включать их в цену квартиры.

3) Согласно законодательству Российской Федерации, титульное страхование обязательно при получении ипотечного кредита. Страховая сумма должна соответствовать реальной стоимости имущества, за исключением случаев, когда банк требует ее увеличения. В случае страхового события, страховая компания должна возместить ущерб в соответствии со страховой суммой, которая должна быть равна реальной стоимости недвижимости. Если в договоре купли-продажи указывается завышенная стоимость квартиры, то это может повлиять на размер страховой суммы и возможное возвратное возмещение. Участники сделки должны быть осведомлены обо всех условиях договора и правилах титульного страхования. При несоблюдении законодательства Российской Федерации в практике сделок могут возникнуть риски и нежелательные последствия.

Для решения данного вопроса необходимо предоставить следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем, в котором должны быть указаны:

• стоимость квартиры (в данном случае 1 820 000р.);
• условия оплаты (в том числе первоначальный взнос, если он будет внесен);
• условия поставки (передачи) квартиры;
• сроки исполнения обязательств сторон.

1. Кредитный договор между банком и заемщиком, в котором должны быть указаны:

• сумма кредита (в данном случае фактическая стоимость квартиры, то есть 1 400 000р.);
• размер процентов по кредиту;
• сроки погашения кредита;
• условия обеспечения исполнения обязательств заемщика перед банком.

1. Полис титульного страхования, оформленный на риск утраты права собственности на покупаемую квартиру.

Отвечая на первый вопрос, несоответствие стоимости реальной и по договору может стать основанием для расторжения договора купли-продажи, если это несоответствие было обусловлено мошенничеством или обманом одной из сторон. Пересмотр сделки по этому основанию может быть инициирован как продавцом, так и покупателем.

Отвечая на второй вопрос, расписки, о которых упоминает риэлтор, могут иметь значение при оформлении документов на покупку-продажу квартиры и при уплате налогов, однако необходимо убедиться в их законности и правомерности их использования.

Отвечая на третий вопрос, стоимость титульного страхования должна соответствовать реальной стоимости объекта недвижимости, то есть в данном случае 1 400 000р. При страховом случае страховая компания возмещает убытки, связанные с утратой права собственности на квартиру, до суммы, указанной в полисе титульного страхования.

1) Гражданский кодекс РФ ст. 454, ст. 458, ст. 463, ст. 465, ст. 550, ст. 551. Жилищный кодекс РФ ст. 57, ст. 58, ст. 59. Кодекс Об административных правонарушениях РФ ст. 14.21.1. 2) Гражданский кодекс РФ ст. 420, ст. 424, ст. 434, ст. 437, ст. 438. Налоговый кодекс РФ ст. 228, ст. 230, ст. 235. 3) Гражданский кодекс РФ ст. 221, ст. 222, ст. 223, ст. 306. Закон об ипотеке (Закон об ипотеке и залоге недвижимости) ст. 23, ст. 25, ст. 29. Федеральный закон "О страховании" ст. 943, ст. 944, ст. 958, ст. 960, ст. 962, ст. 963.