Оформление ипотеки: важные вопросы для продавцов и покупателей квартир

Действительно, если будущий покупатель планирует использовать ипотеку для оформления сделки, банк-кредитор может потребовать выписки (снятия с регистрационного учета) бывшего собственника и его членов семьи, которые прописаны в квартире, поскольку квартира является предметом залога и обеспечением гарантии возврата ипотечного кредита. По законодательству Российской Федерации, если сделка будет не выполнена и квартира окажется заложенной, то ее права станут залоговыми, а право собственности на квартиру прекратится, и она будет передана во владение банка. В этом случае продавец не становится бывшим хозяином квартиры и не имеет прав на нее.

Для решения данного вопроса продавцу квартиры необходимо предоставить документы на свою собственность на квартиру, документы, подтверждающие право на продажу квартиры, а также документы на отсутствие задолженностей за коммунальные услуги и прочие обязательные платежи по квартире. Однако, выписываться из квартиры перед продажей не является обязательным условием для оформления ипотеки покупателем. Если квартира продается через ипотеку, банк вправе требовать от бывшего собственника и членов его семьи снятия с регистрационного учета, но это решение принимается на свое усмотрение. В случае отказа покупателя продолжать сделку и не отдать деньги, квартира будет передана банку в счет погашения задолженности по ипотеке. Продавец может отстаивать свои права в судебном порядке, если считает, что был обманут или нарушены условия сделки.

Статьи, применимые для данной ситуации:

• Статья 244 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) "Права приобретателя по договору купли-продажи";

• Статья 558 ГК РФ "Основания возникновения ипотеки";

• Статья 561 ГК РФ "Предмет ипотеки";

• Статья 563 ГК РФ "Условия залога имущества";

• Статья 572 ГК РФ "Права заимодавца при обращении взыскания на заложенное имущество";

• Статья 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

• Статьи 18-22 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах и ипотечных паспортах".