Квартира по ДДУ от бывшего ИП-банкрота: что нужно знать о цессии и рисках сделки

Вам следует обратить внимание на следующее:

1. При продаже квартиры по договору цессии необходимо убедиться в том, что продавец имеет право на ее продажу. При этом необходимо проверить, что квартира не является предметом залога или иным образом заблокирована в связи с долгами перед третьими лицами.

2. Если бывший ИП был признан банкротом, то необходимо убедиться в том, что конкурсное производство было завершено и имущественные права на квартиру были переданы банкротной массе.

3. Наличие двух квартир у продавца в собственности может гарантировать только то, что эти квартиры не являются объектом залога в связи с возможными кредитами.

4. Для уменьшения рисков следует проверить наличие долгов у продавца по всем видам обязательств и получить соответствующие справки у судебных приставов и бюро кредитных историй.

5. В случае возникновения долгов продавца перед третьими лицами, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной. Единственным способом защиты прав покупателя в данном случае будет признание его третьим лицом в хорошей вере.

Для решения вопроса, который Вы описали, необходимо будет ознакомиться со следующими документами и информацией:

1. Договор цессии, по которому Вы собираетесь приобрести квартиру у продавца.
2. Документы на квартиру, оформленные на продавца, в том числе ДДУ на данную квартиру.
3. Решение суда о банкротстве продавца в качестве ИП и завершение конкурсного производства по данному делу.
4. Информацию о наличии других имущественных прав продавца, включая другие квартиры, если такие имеются.
5. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы убедиться, что на квартиру нет залога или других ограничений прав в пользу третьих лиц, а также чтобы убедиться, что продавец является единоличным собственником квартиры.

Если продавец имеет задолженности перед банком или другими кредиторами, это может повлиять на сделку по цессии. Сделка может быть оспорена в суде, если продавец не имел права распоряжаться данным имуществом или если данное имущество подлежит реализации в процедуре банкротства продавца. Возможно также, что продавец уже передал права на квартиру третьим лицам, что может стать основанием для признания сделки цессии недействительной.

Для уменьшения рисков необходимо получить максимально возможную информацию о продавце и проверить ее на достоверность. Также можно заключить дополнительные договоренности с продавцом, например, о гарантии отсутствия задолженностей перед третьими лицами и обязательства о возмещении всех затрат в случае отмены сделки.

Статья 499 ГК РФ "Цессия", статьи 61-104 ФЗ "О банкротстве", статьи 182 ГК РФ "Право собственности", статьи 129 ГК РФ "Исполнение обязательств по договору". Также возможно применение статей УПК РФ и иных законодательных актов РФ при рассмотрении конкретного вопроса. Однако, отмечу, что данная информация не является консультацией по конкретному делу, для получения правовой консультации необходимо обратиться к юристу.