Квартира под залогом и ипотекой в продаже: что нужно знать о рисках и правах проживающих

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, после заключения договора купли-продажи недвижимости, продавец не вправе отказаться от исполнения обязательств по передаче имущества покупателю без обоснованной причины. Однако, если продавец заключил договор с другим лицом на отчуждение данного имущества перед заключением договора купли-продажи, то продавец имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Следовательно, риск того, что продавец после погашения кредита и снятия обременения передумает продавать квартиру, существует.

Чтобы уменьшить риск такой ситуации, стороны договора могут заключить нотариальное обязательство, где продавец обязуется освободить квартиру в соответствии с условиями договора купли-продажи и договора по подбору альтернативного жилья. Однако, следует учитывать, что добровольное освобождение квартиры продавцом не является обязательным условием для совершения сделки купли-продажи.

Также стоит учесть, что наличие проживающих в квартире (в данном случае, женщины 73 лет и ее сына) может повлиять на процедуры выселения, которые могут потребовать дополнительных усилий и ресурсов.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы: 1. Оригиналы и копии документов на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор ипотеки, договор обязательного обеспечения). 2. Документы, подтверждающие полномочия агента по недвижимости (доверенность и т.д.). 3. Документы, подтверждающие правоотношения между проживающими в квартире (договор аренды, договор безвозмездного пользования и т.д.). 4. Документы, подтверждающие возможность снятия обременения с квартиры (согласие банка, погашение задолженности по кредиту и т.д.). 5. Нотариальное обязательство проживающих по освобождению квартиры в соответствии с договором купли-продажи и договором по подбору альтернативного жилья.

Относительно риска того, что продавец вдруг передумает продавать квартиру и не захочет с нее съехать, следует отметить, что данный риск всегда существует при проведении любой сделки с недвижимостью. Однако, для снижения данного риска, можно использовать нотариальное соглашение об освобождении квартиры в соответствии с договором купли-продажи и договором по подбору альтернативного жилья, а также заключить договор с продавцом, предусматривающий санкции за невыполнение своих обязательств.

Статьи, которые могут применяться в данной ситуации:

• Статья 1301 Гражданского кодекса РФ "Договор купли-продажи".
• Статья 557 Гражданского кодекса РФ "Обязательство на перевод права собственности".
• Статья 558 Гражданского кодекса РФ "Обязательства на уступку прав требования".
• Статья 450 Гражданского кодекса РФ "Установление обременений".
• Статья 337 Гражданского кодекса РФ "Право пользования квартирой".
• Статья 317 Гражданского кодекса РФ "Освобождение вещи от права пользования и распоряжения".
• Статья 389 Гражданского кодекса РФ "Правоотношения по оказанию услуг".
• Статья 667 Гражданского кодекса РФ "Договор поручения".
• Статья 368 Гражданского процессуального кодекса РФ "Основания и порядок применения принудительного исполнения решений суда".