Как препятствовать продаже доли в квартире до суда: советы владельцу большей доли в Санкт-Петербурге

Уважаемый Дмитрий! Ответом на ваш вопрос является следующее:

Поскольку 30 дней со дня получения уведомления о продаже доли в квартире прошли, второй собственник вправе продать свою долю 3-му лицу. Однако, если вы подали иск о признании доли второго собственника незначительной и принудительном выкупе 1/4 доли, то до вынесения решения суда ваш исковой заявление не является препятствием для продажи вторым собственником своей доли.

Внесение записи о наличии заявления в Росреестр или любые другие действия не могут препятствовать сделке, поскольку второй собственник сохраняет право распоряжаться своей долей до вынесения судебного решения.

В отношении вопроса о действительности сделки следует иметь в виду, что наличие судебного иска не является достаточным основанием для признания сделки, совершенной до вынесения решения суда, недействительной.

С уважением, юрист, специализирующийся на законодательстве Российской Федерации.

Добрый день!

В соответствии с положениями гражданского законодательства Российской Федерации, если один из совладельцев жилого помещения желает продать свою долю, то все остальные совладельцы имеют преимущественное право ее выкупить. Если в течение 30-ти дней со дня получения уведомления о намерении продажи доли никто из совладельцев не выразил желание выкупить ее, то продажа доли может быть осуществлена третьему лицу.

В данном случае, уважаемый Дмитрий, признание вами доли второго собственника незначительной и принудительный выкуп ее доли является законным способом защиты ваших интересов. Однако до вынесения решения судом по данному иску, никаких ограничений на продажу доли третьему лицу не налагается. Заявление о внесении в ЕГРН записи о наличии заявленного в судебном порядке права требования также не будет иметь влияния на продажу доли третьему лицу.

Наличие вашего искового заявления не означает автоматически недействительности сделки. Однако, если вы убедительно докажете в суде, что продажа доли третьему лицу была осуществлена с нарушением ваших прав, то сделка может быть признана недействительной.

С уважением, [ваше имя и должность]

Для решения этого вопроса при подаче заявления о признании доли второго собственника незначительной и принудительном выкупе 1/4 доли на основании ст. 250 Гражданского кодекса РФ и ст. 254 ГК РФ с Вами будет заключена договор купли-продажи, после регистрации которого вы становитесь полноправным собственником 100% доли в квартире.

До вынесения решения суда Вы можете подать в установленном порядке ходатайство о временном запрете на совершение любых действий по отношению к 1/4 доле в квартире. Однако такое решение может быть принято только в случаях, предусмотренных законом.

Запись о наличии заявленного права требования в ЕГРН может быть внесена только после вынесения решения суда, которым удовлетворено заявление о признании доли второго собственника незначительной и принудительном выкупе 1/4 доли.

Принятие искового заявления к рассмотрению судом не является достаточным основанием для признания сделки, в данном случае - продажи 1/4 доли квартиры, недействительной.

Для решения данного вопроса вам потребуется следующие документы: 1. Документы, подтверждающие вашу собственность на 3/4 доли квартиры. 2. Телеграмма, полученная от второго собственника о продаже его 1/4 доли. 3. Документы, подтверждающие оценку стоимости 1/4 доли. 4. Вскрытый конверт с уведомлением о продаже 1/4 доли и с отметкой почтовой связи о приеме. 5. Копия заявления о признании доли второго собственника незначительной и принудительном выкупе 1/4 доли, которая была подана в суд, а также документ, подтверждающий назначение даты судебного разбирательства.

Вы можете попытаться препятствовать продаже другим собственником его 1/4 доли третьим лицам путем подачи ходатайства в суд на временное запрещение сделки до решения судебного разбирательства по вашему иску. Также вы можете подать заявление в Росреестр о внесении в ЕГРН записи о наличии заявленного в судебном порядке права требования, предоставив подтверждение, что иск о принудительной продаже принят судом.

Однако, наличие вашего искового заявления не является основанием для признания сделки недействительной, так как судебное разбирательство еще не завершено и решение по этому вопросу не было принято.

Статьи, применимые для решения вопроса:

• Гражданский кодекс РФ, статьи 244, 245, 250, 252, 256, 257, 258, 260, 268;
• Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статьи 8, 29, 32, 38.

Статьи закона, применимые к данной ситуации:

• Статья 250 Гражданского кодекса РФ "Добровольная сделка";
• Статья 250.1 Гражданского кодекса РФ "Сделка, совершенная с нарушением права третьего лица";
• Статья 317 Гражданского процессуального кодекса РФ "Приостановление производства по делу";
• Статья 329 Гражданского процессуального кодекса РФ "Меры к обеспечению иска";
• Статья 333 Гражданского процессуального кодекса РФ "Исковая давность иска о защите нарушенного права или законного интереса";
• Статья 348 Гражданского процессуального кодекса РФ "Побочные требования сторон и третьих лиц".

Что касается препятствования продаже доли другому лицу, то до решения суда это возможно только при наличии мер обеспечения иска, которые изложены в статье 329 ГПК РФ. Однако, если второй собственник успел продать свою долю третьему лицу до решения суда, то эта сделка может быть признана недействительной на основании статей 250 и 250.1 ГК РФ.