Как заключить договор переуступки квартиры без согласования с застройщиком: вопросы и ответы

Согласно законодательству Российской Федерации, договор переуступки должен согласовываться с застройщиком, если такое требование содержится в ДДУ. Однако, если вся стоимость квартиры уже выплачена, то застройщик не имеет права отказать в согласовании договора переуступки на основании этого положения.

В случае если застройщик вносит изменения в проект договора, которые не соответствуют законодательству, вы можете оставить нужный пункт в договоре, заключить дополнительное соглашение с дольщиком об изменениях в договоре и удалить пункты, которые не соответствуют законодательству.

Согласно ДДУ, дополнительное соглашение не требуется для согласования с застройщиком, однако, если вы хотите изменить условия договора и убрать пункты, которые застройщик хочет внести, то должны согласовать данные изменения с ним. После заключения договора переуступки и дополнительного соглашения их следует направить на регистрацию в уполномоченный орган.

Для решения вопроса о заключении договора переуступки необходимо обращаться к Договору долевого участия (ДДУ), заключенному между Вами и застройщиком, т.к. именно он устанавливает условия переуступки права требования по договору.

Если в ДДУ указано требование согласования договора переуступки с застройщиком, то данный пункт является обязательным для выполнения. Однако, если вся стоимость квартиры уже выплачена, то Вам следует обратить внимание на условия сроков указанные в ДДУ, поскольку они могут ограничивать возможности по переуступке.

Также, вопрос о праве перехода прав требования неустойки при переуступке требует более детального анализа, поскольку это зависит от условий ДДУ и законодательства, регулирующего долевое строительство.

Если застройщик вносит изменения в проект договора переуступки, то Ваше право заключить такой договор не ограничивается. Однако, если Вам не удается достигнуть соглашения с застройщиком, то Вы можете заключить договор с дольщиком, предусматривающий изменения в договоре переуступки, и одновременно с этим подать его на регистрацию в уполномоченный орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае отсутствия препятствий для регистрации, Ваше право на переуступку будет охраняться на основе закона.

Напоминаю о том, что несоблюдение процедуры согласования может привести к тому, что переуступка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Нормативно-правовые акты, применимые к рассматриваемому вопросу:

• Гражданский кодекс РФ (статьи 309, 317);
• Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке долевого строительства" (статьи 2, 4, 7, 13);
• Договор долевого участия в строительстве и иные документы, регулирующие права и обязанности сторон.

Согласно законодательству РФ, застройщик вправе требовать предварительного согласования юридических документов, связанных с долевым участием в строительстве. Однако, если вся стоимость квартиры уже выплачена, то фактически договор долевого участия прекратил свое действие, и застройщик не имеет оснований отказывать в согласовании договора переуступки.

Существует возможность заключения дополнительного соглашения к договору переуступки, в котором будет регулироваться вопрос о внесении изменений в проект договора. Что касается вопроса об убирании пунктов, которые хочет внести застройщик, то это возможно лишь при условии, что общая сумма обязательств, вытекающих из договора, для всех сторон останется неизменной или уменьшится. Вышеизложенные действия должны проводиться в соответствии с указанными нормативно-правовыми актами и условиями договора долевого участия в строительстве.