Как решить проблему задолженности по аренде: права арендодателя и арендатора, перспектива взыскания по срокам исковой давности

Согласно законодательству Российской Федерации, исковая давность на взыскание денежных средств составляет три года с момента нарушения права лица, которому данное требование принадлежит, или с момента, когда это лицо узнало или должно было узнать об этом нарушении. В данном случае, если арендодатель обнаружил факт неуплаты обязательного платежа и уведомил об этом арендатора, срок исковой давности начинает идти с момента уведомления. Поскольку арендодатель уведомлял арендатора о неуплате в 2016, 2017 и 2018 годах, срок исковой давности по всем неоплаченным суммам истек в 2021 году.

В случае, если арендатор не оплачивал задолженность из-за непригодности помещения для эксплуатации по целевому назначению, необходимо учитывать обстоятельства, которые привели к такой ситуации. Если причина непригодности помещения является дефектом помещения, наличием в помещении третьих лиц или выполнением ремонта Фондом капитального ремонта Москвы, то это может быть основанием для пересмотра обязательств сторон или назначения арендной платы в меньшем размере. Однако без подробной информации о каждом конкретном случае трудно дать точный юридический ответ.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Договор аренды помещения, чтобы можно было оценить права и обязанности сторон, и установить сумму задолженности.
2. Уведомления арендодателя об неуплате обязательного платежа за 2016, 2017 и 2018 годы, которые могут служить как начало отсчета исковой давности.
3. Письменное заявление арендатора о желании расторгнуть договор аренды с 2018 года, которое может свидетельствовать о недобросовестном поведении арендатора, если он продолжал занимать помещение, не оплачивая задолженность.
4. Документы, подтверждающие непригодность помещения для эксплуатации по целевому назначению с 2018 года и до настоящего времени (свидетельства об осмотре, заключения экспертов и т.п.).
5. Документы, подтверждающие проведение капитального ремонта дома в 2019-2020 годах силами Фонда капремонта Москвы, которые могут подтвердить, что арендатор не был в состоянии пользоваться помещением по причине не зависящей от арендодателя.

При рассмотрении дела о взыскании задолженности по договору аренды суд будет учитывать все эти факторы, потому что они могут повлиять на правомерность требований арендодателя. Однако, просрочка платежей в течение более двух лет является достаточным основанием для взыскания задолженности, срок исковой давности начинается со дня, когда арендодатель узнал о неуплате обязательного платежа.

Статьи, которые могут быть применимы к данной ситуации, включают:

• Гражданский кодекс РФ:

  • Статья 620 "Аренда вещей";
  • Статья 450 "Исполнение обязательств по периодическим платежам";
  • Статья 401 "Сроки исковой давности";

• Жилищный кодекс РФ:

  • Статья 672 "Основания и порядок прекращения договора социального найма жилых помещений и комнат в них".

Конкретная перспектива взыскания по срокам исковой давности будет зависеть от обстоятельств дела и применяемых нормативных актов.