Как правильно учитывать сроки проживания при продаже квартиры и уточнить детали оформления сделки

Здравствуйте!

1. Если квартира будет продаваться женой, то для освобождения от уплаты налога на прибыль (НДФЛ) необходимо иметь право собственности на жилой объект более 3 лет. Если вы переписываете квартиру на себя, то срок проживания составляет 5 лет.
2. Срок проживания в квартире начинается с даты государственной регистрации права собственности, а не с даты полной оплаты или подписания акта приемки-передачи.
3. Если квартира принадлежит жене и у вас при этом нет других гражданских прав на нее, то вам нужно получить согласие жены на продажу этой квартиры. Брачный договор или отчуждение доли не требуется.

Для решения такого вопроса Вам понадобятся следующие документы:

1. Договор долевого участия (ДДУ), подписанный Вами и продавцом квартиры;
2. Акт приемки/передачи квартиры;
3. Свидетельство о праве собственности на квартиру;
4. Документ, подтверждающий факт брака между супругами;
5. Документы, подтверждающие отсутствие общих несостоятельных детей у Вас и супруги;
6. Документ, подтверждающий факт Вашей собственности на другую квартиру;
7. Ваше согласие на продажу квартиры, если она находится в собственности супруги, либо согласие супруги, если квартира находится в Вашей собственности.

Отвечая на Ваши вопросы:

1. Если квартира продается в собственности жены и она является ее единственным жилым помещением, то в соответствии с действующим законодательством срок проживания в ней не менее 3 лет необходим для освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц. Если Вы переписываете квартиру на себя до продажи, то в соответствии с действующим законодательством срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц равен 5 годам.

2. Отчётный период начинается с даты приобретения имущества, то есть с даты полной оплаты.

3. Если супруга продает квартиру в своей собственности и вы не собираетесь оформлять раздел имущества, то достаточно ее согласия на продажу. Если же квартира находится в Вашей собственности, то Вам необходимо дать согласие на продажу, а супруге оформить сделку по отчуждению доли в недвижимости. Брачный договор в данном случае не требуется.

В любом случае, для точного ответа на Ваши вопросы, рекомендуем обратиться к опытному юристу.

1. Статьи, применимые к вопросу о налоге на доходы физических лиц при продаже квартиры, приобретенной в браке:

• Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации: «Доходом от продажи имущества признается разница между доходом, полученным налогоплательщиком от реализации имущества, и расходами, понесенными налогоплательщиком в связи с его приобретением и реализацией, установленными настоящим Кодексом»;

• Пункт 3 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации: «Налоговая база исчисляется как разница между доходом от реализации имущества, вырученным налогоплательщиком, и его стоимостью, определяемой на уровне частной оценки на дату продажи имущества, если иной порядок определения стоимости имущества не установлен законом»;

• Пункт 1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации: «Ставка налога на доходы физических лиц при продаже имущества, владение которым составляло менее трех лет до даты его продажи, составляет 13 процентов от дохода, за вычетом расходов на приобретение и реализацию»;

• Пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации: «Ставка налога на доходы физических лиц при продаже имущества, владение которым составляло не менее трех лет, но менее пяти лет до даты его продажи, составляет 13 процентов от дохода, за вычетом расходов на приобретение и реализацию, если иное не предусмотрено настоящей статьей»;

• Пункт 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации: «Расходами на приобретение и реализацию имущества признаются расходы на приобретение и реализацию имущества, которые могут быть подтверждены документально. О понесенных расходах и их документальном подтверждении налогоплательщики обязаны представлять налоговым органам соответствующую информацию в порядке, установленном настоящим Кодексом».

1. Статьи, применимые к вопросу о начале отчета при продаже квартиры, приобретенной по ДДУ:

• Пункт 3 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Переход права считается удостоверенным документом, по которому оно осуществлено (в соответствии с законом) и которое соответствует условиям, предусмотренным для таких документов законом или договором»;

• Пункт 4 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Права на недвижимость, приобретаемую в собственность, возникают у покупателя с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество».

1. Статьи, применимые к вопросу о необходимости оформления брачного договора или сделки по отчуждению доли:

• Статьи 256-265 Семейного кодекса Российской Федерации, регулирующие правила заключения, содержание и расторжения брачного договора;

• Статья 250 Семейного кодекса Российской Федерации, предусматривающая право супруга на долю в имуществе, приобретенном в браке;

• Статья 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющая права и обязанности собственников в отношении недвижимости.