Как получить квартиру в случае банкротства застройщика: права дольщика и решение суда

Согласно статье 7.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" застройщик должен предоставлять дольщикам доступную и достоверную информацию о процедуре банкротства и иных вопросах, касающихся их прав и интересов. Также застройщик обязан обеспечить сохранность имущества, находящегося в залоге у дольщиков.

Судебная практика указывает, что дольщик, который не оплатил ДДУ, но желает получить квартиру, может быть внесен в реестр требований кредиторов, заявив требование о передаче квартиры. Однако, для внесения в реестр дольщику необходимо обосновать свое требование, например, наличие заключенного ДДУ, произведение предоплаты, отсутствие возможности получения квартиры в силу банкротства застройщика и т.п.

Если дольщик булет внесен в реестр кредиторов, то он сможет получить квартиру после продажи имущества застройщика и удовлетворения требований остальных кредиторов в порядке очередности, предусмотренной законодательством. Оплата квартиры должна быть произведена в момент ее передачи дольщику.

В данной ситуации можно ссылаться на статью 7.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и предоставить суду доказательства наличия заключенного ДДУ и желание дольщика получить квартиру в силу действия данного договора.

Для решения данного вопроса необходимо наличие следующих документов и сведений:

1. Договор долевого участия (ДДУ) между застройщиком и дольщиком.
2. Решение суда о введении процедуры наблюдения по заявлению застройщика.
3. Список требований кредиторов, включая дольщиков, составленный в соответствии с параграфом 7 ФЗ о банкротстве.
4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, выданное в пользу застройщика.
5. Финансовые документы, подтверждающие задолженность застройщика перед дольщиком.

В соответствии с параграфом 7 ФЗ о банкротстве, дольщик вправе заявить требование о признании его кредитором и включении его требования в реестр требований кредиторов в течение 2-х месяцев со дня опубликования сообщения о признании застройщика несостоятельным (банкротом) в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Для того чтобы дольщик был включен в реестр требований кредиторов, необходимо подать заявление в арбитражный суд по месту нахождения застройщика с приложением вышеуказанных документов и сведений.

Суд может удовлетворить требование дольщика о включении его требования в реестр, если будет установлено, что дольщик действительно не получил квартиру, указанную в ДДУ, и имеет доказательства своей задолженности перед застройщиком.

После включения дольщика в реестр требований кредиторов и постановления суда о признании застройщика банкротом, дольщик может оплатить квартиру в соответствии с условиями ДДУ и требовать ее передачи в соответствии с решением суда о признании его кредитором. Оплата квартиры может быть произведена как на этапе проведения процедуры банкротства (например, в рамках утвержденного плана реструктуризации или в порядке продажи имущества застройщика), так и после завершения процедуры банкротства.

1. Статья 55 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции от 29.12.2020) - "Требования кредиторов, возникшие до начала процедуры банкротства, подлежат удовлетворению в порядке очередности, определенной настоящей статьей и другими федеральными законами о банкротстве".

2. Статья 57 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции от 29.12.2020) - "Требования кредиторов, возникшие после начала процедуры банкротства, подлежат удовлетворению в пределах средств, выделенных из имущества должника на закрытие конкурсного производства, по общим правилам, установленным для взыскания требований кредиторов обычным способом".

3. Статья 318 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 01.03.2021) - "Отчуждение недвижимости, включенной в перечень технологического, социального и культурного назначения, утверждаемый Правительством Российской Федерации, или недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, может производиться только по сделкам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о приватизации данной недвижимости, или на основании судебного решения о признании права собственности на такую недвижимость".

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.04.2017 N 15 "О некоторых вопросах, связанных с применением судами законодательства об обеспечении строительства жилья и о защите прав инвесторов в долевом строительстве" (в редакции от 20.06.2019) - в котором регулируется порядок уделения приоритетов кредиторам в процедурах банкротства.

Однако, поскольку судебная практика в данной области меняется достаточно часто, конкретный ответ на вопрос о возможности встать в реестр и участия в процедурах банкротства должен быть дан исходя из индивидуальных обстоятельств конкретного дела.