Как купить квартиру с непогашенной ипотекой Сбербанка: риски и документы для подстраховки

Добрый день. Данный сценарий возможен, однако он не лишен определённых рисков для покупателя. Важно понимать, что пока не будет выполнен переход права собственности на квартиру на покупателя, продавец продолжает быть ее собственником и имеет возможность распоряжаться ею. В данном случае продавец приобретает другую квартиру, и если он не выполнит своих обязательств по заселению в течение двух недель, это может привести к задержке в переходе права собственности на купленную квартиру.

Для уменьшения рисков ситуации, перед внесением денежных средств покупатель может потребовать от продавца подписать договор залога или задатка. Это позволит ограничить возможность продавца распоряжаться квартирой в период между внесением денежных средств и переходом права собственности, а также дать возможность получить обратно внесенный задаток в случае неисполнения продавцом своих обязательств. Также необходимо тщательно изучить уже имеющиеся юридические документы на квартиру, включая ипотечную закладную, чтобы убедиться, что продавец обладает всеми необходимыми правами на ее продажу.

Сроки регистрации договора купли-продажи могут быть различными и зависят от многих факторов, включая загруженность МФЦ и наличие всех необходимых документов. Уточнить примерные сроки можно в МФЦ и у компетентного юриста.

Надеюсь, данный ответ поможет вам принять правильное решение.

Для решения описанного вопроса могут понадобиться следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры, который должен быть оформлен в нотариальной форме и содержать все условия сделки.

2. Закладная, оформленная на квартиру в Сбербанке, о которой упоминается в вопросе.

3. Договор долевого участия с застройщиком на квартиру большей площади в новостройке, о котором также упоминается в вопросе.

4. Документы, подтверждающие, что продавец действительно является собственником квартиры и имеет право ее продать, например, свидетельство о праве собственности.

5. Документы, подтверждающие факт досрочного погашения кредита в Сбербанке.

6. Документы, подтверждающие оформление ипотеки в другом банке на квартиру в новостройке.

Что касается рисков такой схемы, то их может быть несколько. Прежде всего, возможна задержка в получении закладной и, соответственно, регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В этом случае продавец будет продолжать выплачивать ипотеку в Сбербанке, а новый владелец квартиры не сможет ее зарегистрировать на свое имя и использовать по своему усмотрению.

Кроме того, возможны задержки в получении ипотеки в другом банке на квартиру в новостройке или отказ в ее выдаче, что также может привести к задержке в осуществлении сделки.

Для того чтобы подстраховаться на период между передачей денег и регистрацией договора купли продажи и перехода права собственности, покупатель может потребовать от продавца заключить договор задатка на определенную сумму, который будет действовать до момента регистрации сделки. Также можно потребовать подписания дополнительных соглашений, например, о том, что продавец обязуется выплачивать ипотеку в Сбербанке до момента регистрации договора купли-продажи на нового владельца квартиры. Однако следует отметить, что эти меры не могут полностью гарантировать безопасность сделки и исключить все возможные риски.

Статьи 130, 439-441, 452 ГК РФ.