Договор займа и залога с инвестором: трудности с гашением долга, споры о правомерности сделки и возможное банкротство заемщика

Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), залог недвижимого имущества считается заключенным с согласия всех собственников этого имущества. Если один из собственников жилого помещения состоит в браке, то он должен дать письменное согласие на сделку отчуждения и залога этого имущества. Если такого согласия нет, то данный договор залога может быть признан недействительным.

Кроме того, в соответствии со ст. 84 ГК РФ, договор может быть признан недействительным, если он составлен с нарушением закона (в данном случае - с заниженной стоимостью жилья) и если одна из сторон была обманута при его заключении.

Тритейская оговорка, как правило, не отменяет право сторон на обращение в суд для разрешения спора.

Отсутствие проверки состоятельности должно было произойти до заключения договора, поэтому в рамках действующего договора это основанием для его признания недействительным не является.

С учетом вышесказанного, в Вашем случае рекомендуется обратиться к юристу для консультации по вопросам признания договора недействительным и банкротства.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Договор займа и залога, заключенный между вами и инвестором.

2. Доверенность на представление интересов матери при заключении договора залога.

3. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

4. Свидетельство о заключении брака матери.

5. Документы, подтверждающие фактическое состояние вашей финансовой и экономической деятельности в настоящее время.

6. Доказательства того, что стоимость жилья была занижена при заключении договора.

7. Документы, подтверждающие финансовое положение инвестора, его права на залоговое имущество и прочее.

На основании представленных документов можно будет выработать стратегию защиты ваших интересов. В том числе можно подать иск в суд о признании договора залога (ипотеки) недействительным, а также о банкротстве. Вместе с тем, стоит отметить, что решение данного вопроса должно основываться на конкретных обстоятельствах и юридических нормах, соответствующих законодательству РФ.

Статьи, которые могут применяться к данной ситуации:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 313-327, 329-333, 334.1, 334.2, 337.1, 337.2, 343, 346, 354, 358, 390 и др.);
• Федеральный закон "О залоге" (статьи 9, 15, 18, 22-24, 31-34, 36, 37, 39, 40, 42-47 и др.);
• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (статьи 38, 238, 248-251, 253, 255-256, 281, 284-285, 289, 306-307, 309-310, 317, 318 и др.);
• Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (статьи 13, 42-43, 47, 54, 58-60, 63, 65, 94, 95, 97, 99 и др.);
• Другие законы и нормативные правовые акты, связанные с данной ситуацией (Налоговый кодекс РФ, Закон "О потребительском кредите", Закон "О защите прав потребителей" и т.д.).