Риски продажи недвижимости: отсутствие акта передачи, непонятный пункт 7 ДКП, постройки неизвестного происхождения и другие раскрытия

1. По данному пункту ДКП следует отметить, что передача недвижимого имущества без составления передаточного акта может вызвать определенные риски для продавца. В случае возникновения спора между сторонами, отсутствие передаточного акта может стать причиной отказа в защите прав продавца.

2. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, построенные сооружения должны быть зарегистрированы и соответствовать земельному плану. Для исключения возможных проблем, связанных с несоответствием построек земельному плану, в ДКП следует указывать наличие всех построек на участке и их законность. Также стоит обратить внимание на наличие разрешений на строительство и использование построек.

3. Дополнительно можно обратить внимание на такие моменты, как наличие прав на земельный участок, вопросы о возможности возникновения и защиты прав третьих лиц, регулирующие документы на объект и права на другие построенные объекты. Следует убедиться, что все условия сделки ясны и четко прописаны в ДКП. Рекомендуется проконсультироваться с юристом для более полного анализа возможных рисков данного случая.

Для решения вопроса, описанного в предыстории и составления ДКП, понадобятся следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (дом и земельный участок)
2. Документ, подтверждающий личность продавца (паспорт)
3. Документ, подтверждающий право на продажу (например, доверенность)
4. Документы, подтверждающие фактическое нахождение прописанного на участке (если возможно)
5. Документы, подтверждающие наличие построек (если были возводимы без согласия продавца)

Относительно вопросов, приведенных в предыстории:

1. Указание на то, что передача недвижимого имущества ("Продавцом") и принятие его "Покупателем" произойдет без составления передаточного акта до подписания договора, не является необычным для типового ДКП. Оно говорит о том, что стороны обязуются передать имущество безопасно и без каких-либо дополнительных условий к моменту подписания договора продажи. Это может быть обусловлено техническими особенностями продажи (например, отсутствием передаточного акта). Однако, в данной ситуации необходимо убедиться, что покупатель будет ознакомлен с имуществом, до того, как подпишет договор на покупку.

2. В ДКП нужно указать все имеющиеся на земельном участке постройки и указать на их происхождение (возводились с разрешения или без). Если какие-то постройки не проходят по земельному плану, то это должно быть прозрачно отражено в договоре. Также нужно указать на отсутствие у земельного участка других зарегистрированных построек и принять меры, чтобы они не были приняты во внимание при оценке стоимости имущества.

3. При составлении ДКП необходимо очень внимательно проверять условия и отражать в договоре все детали процесса продажи и состояния недвижимости. Возможными подводными камнями могут быть неверно указанные документы, скрытые дефекты или недопонимание по условиям договора. Чтобы избежать таких ситуаций, следует обратиться к юристу и заполнить ДКП максимально подробно и универсально.

1. Статья 556 ГК РФ - о содержании договора купли-продажи.
2. Статья 549 ГК РФ - о праве собственника на вещь, в том числе на землю и постройки на ней.
3. Статья 558 ГК РФ - о сроках передачи имущества.
4. Статья 579 ГК РФ - о обеспечении исполнения обязательств по договору.
5. Статья 580 ГК РФ - о праве продавца на передачу продаваемого имущества.

Относительно вопросов:

1. В ДКП стороны могут сами определить порядок передачи имущества, включая временные рамки. Указание "до подписания" может говорить о том, что стороны считают необходимым осуществить передачу имущества до подписания договора. Однако следует убедиться в том, что отсутствие передаточного акта не приведет к тому, что передача имущества будет признана недействительной.

2. В ДКП следует указать, какие постройки находятся на земельном участке и описать их техническое состояние. Также следует отметить, что один из домов не был зарегистрирован и указать его местоположение и характеристики. Важно сформулировать все это таким образом, чтобы покупатель не мог предъявить какие-либо претензии по поводу построек, а в случае возникновения таких претензий продавец мог защитить свои интересы.

3. В ДКП следует уточнить ответственность сторон при возможных спорах, например, указать порядок урегулирования споров, возникающих по договору. Также следует убедиться в том, что в договоре отсутствуют двусмысленные формулировки, которые могут вызвать разногласия между сторонами. Продавец может также потребовать обеспечение исполнения обязательств покупателем, например, предоставление залога или поручительства.