Продажа помещения в залоге у банка Уралсиб: схема предоплаты и безопасность для покупателя и продавца в договоре

Перед совершением сделки производится полное досрочное погашение кредита у банка. Предполагается, что Покупатель, прежде чем выплачивать оставшуюся часть цены Помещения, погасит основной долг перед банком, чтобы тот закрыл ипотеку и отдал закладную. Однако, согласно полученному ответу от банка «Уралсиб», банк не желает участвовать в трехсторонней сделке и предоставляет закладную только после полного досрочного погашения кредита. В такой ситуации Покупатель необходимо закрепить своё право на получение закладной и справки о закрытии КД в день произведения оплаты оставшейся части денежных средств. Для этого следует внести соответствующие изменения в предварительный договор купли-продажи.

Кроме того, необходимо учесть, что изменение порядка заключения основного договора и зачисления оставшейся части цены Помещения, предусмотренное в предварительном договоре, не может служить основанием для признания его недействительным и возврата денежных средств, уплаченных в качестве аванса, предусмотренного пунктом 3.1. Следует убедиться, что все условия оплаты и передачи прав на помещение четко и ясно прописаны в Основном Договоре купли-продажи и согласованы с банком. Также стоит обратить внимание на сроки перехода прав и не забыть о необходимости государственной регистрации. В целом, для обеспечения безопасности сделки рекомендуется обратиться к опытному юристу и внимательно изучить все документы, связанные с сделкой.

Для решения данного вопроса продавцу, покупателю и банку необходимо ознакомиться с документами, связанными с ипотекой на квартиру, в частности, с кредитным договором и залоговым соглашением, которые содержат правила полного или частичного досрочного погашения ипотечного кредита, а также порядок выдачи залогодержателем закладной с передаточной надписью о погашении ипотеки.

В данной ситуации, когда банк не хочет участвовать в трехсторонней сделке и требует полного досрочного погашения ипотеки, необходимо уточнить у банка возможность частичного досрочного погашения ипотеки, чтобы покупатель оплатил только оставшуюся часть цены квартиры после погашения продавцом основного долга перед банком. Использование аккредитивной формы расчетов в данном случае не является оптимальным решением, поскольку она связана с дополнительными рисками для покупателя.

Также необходимо прописать условия, которые обеспечат безопасность прав продавца и покупателя во время сделки, в том числе, порядок перехода прав на квартиру и государственную регистрацию перехода прав.

Самым оптимальным решением в данной ситуации является заключение трехстороннего договора о купле-продаже квартиры, в котором будут прописаны все условия сделки, включая порядок погашения ипотеки, оплаты аванса и оставшейся части цены квартиры, а также условия государственной регистрации перехода прав на квартиру. При необходимости, можно привлечь юридических консультантов, которые помогут доработать договор и защитить права продавца и покупателя.

Для решения данного вопроса, необходимы следующие документы:

1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, которую продавец планирует продать.

2. Документы, подтверждающие тот факт, что данная квартира является залогом у банка «Уралсиб».

3. ДКП на продажу квартиры, который был составлен юристом. В нем должны быть указаны все условия сделки, включая размер аванса, способ оплаты и т.д.

При проведении такой сделки следует учитывать следующее:

1. Продавец должен досрочно погасить кредит и получить в свое распоряжение закладную с передаточной надписью о погашении ипотеки, а также справку о закрытии кредитного договора (КД).

2. Для снятия обременения с квартиры необходимо получить в МФЦ закладную с передаточной надписью о погашении ипотеки и справку о закрытии КД.

3. Покупатель должен оплатить остаток ипотеки и ждать неделю, чтобы получить закладную.

4. Если продавец не воспользовался правом единоличного доступа к банковским ячейкам или аккредитиву, то право единоличного доступа получает Покупатель.

Чтобы обезопасить сделку и защитить интересы обеих сторон, необходимо дополнить ДКП следующими пунктами:

1. Обязательство банка «Уралсиб» предоставить закладную с передаточной надписью о погашении ипотеки и справку о закрытии КД не позднее, чем через три рабочих дня после досрочного погашения кредита.

2. Обязательство банка «Уралсиб» предоставить справку о наличии задолженности по кредиту, которая будет передана продавцу до момента заключения Основного договора.

3. Обязательное участие банка «Уралсиб» в процедуре заключения Основного договора, при котором банк будет выступать гарантом исполнения обязательств продавца по договору.

4. Обязательство продавца передать Покупателю закладную с передаточной надписью о погашении ипотеки и справку о закрытии КД в день заключения Основного Договора.

5. Обязательство Покупателя оплатить остаток ипотеки в день заключения Основного Договора с использованием безналичного расчета.

6. Обязательство продавца не отказываться от обязательств, указанных в ДКП, после подписания Основного Договора.

Указанные дополнительные условия помогут обезопасить сделку и снизить риски как для продавца, так и для покупателя. Однако, перед отписанием ДКП и заключением сделки, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу для консультации и проверки условий сделки.

Статьи, применимые для решения данного вопроса, зависят от конкретной ситуации и могут включать в себя как гражданское, так и ипотечное законодательство Российской Федерации. В данном случае, необходимо ознакомиться с законами о купле-продаже, залоге, ипотеке, а также с нормативными документами, регулирующими правила осуществления банковских операций и правила регистрации прав на недвижимость.

При составлении договора прекращения залога и купли-продажи необходимо учесть права и обязанности продавца, покупателя и банка-залогодержателя. Кроме того, следует уделить внимание рисковым моментам, которые могут возникнуть при совершении данной сделки, и учесть возможность изменения обстоятельств, условий и правил проведения сделки с банком.

В данном случае, возможные статьи, которые могут оказаться применимыми, могут включать в себя статьи ГК РФ, которые относятся к правам и обязанностям продавца и покупателя при купле-продаже, статьи Закона об ипотеке, регулирующие процедуры по погашению ипотеки и правила освобождения недвижимости от обременения залогом, а также статьи Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", регулирующие способы перевода платежей в безналичной форме.

Для решения данного вопроса применимы следующие статьи закона: Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 454-462), Федеральный закон "О залоге недвижимости" (статьи 8-10), Федеральный закон "О кредитных историях" (статьи 10-18), Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (статьи 12, 14), Федеральный закон "О налоге на сделки с недвижимым имуществом" (статьи 2, 3). Для обеспечения безопасности покупателя и продавца необходимо прописать условия, определяющие срок и порядок оплаты, а также условия передачи прав на недвижимое имущество после регистрации в уполномоченном органе. Необходимо также обговорить возможные риски и способы их минимизации.