Права застройщика на расторжение договора с дольщиком, нарушившим конструкцию квартиры. Законодательство и практические примеры.

Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что застройщик имеет право односторонне расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случае, если дольщик не выполняет свои обязательства по оплате или нарушает условия договора. Однако, данная ситуация имеет некоторые особенности.

Согласно п. 5 ст. 554 ГК РФ, объект долевого строительства передается дольщику при подписании акта приема-передачи, а до этого момента дольщик не имеет права вносить изменения в объект строительства без согласия застройщика.

Согласно пп. 3, 4 ст. 37 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик имеет право приостановить передачу квартиры дольщику в собственность в случае выявления недостатков, нарушений установленных требований.

Таким образом, застройщик имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве, если дольщик нарушил условия договора путем изменения объекта долевого строительства без согласия застройщика. Кроме того, застройщик имеет право приостановить передачу квартиры дольщику в собственность в связи с выявленными недостатками и нарушениями.

В данной ситуации рекомендуется обратиться застройщику в суд для признания договора долевого участия недействительным и возмещения убытков, связанных с перепланировкой дольщиком квартиры без согласия застройщика и возможным нарушением целостности конструкции дома.

Для решения данного вопроса потребуется следующие документы:

1. Договор долевого участия в строительстве с дольщиком, позволяющий застройщику действовать в соответствии с законодательством. Данный договор регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 307-310.1).

2. Акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном законом порядке и подписанный обеими сторонами.

3. Документы, подтверждающие факт самовольной перепланировки и нарушения в конструкции.

Согласно статье 22 Закона РФ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", застройщик вправе расторгнуть договор долевого участия в случае нарушения участником договора своих обязательств по содержанию, ремонту и эксплуатации объекта недвижимости.

При этом, застройщик обязан уведомить участника договора о расторжении договора в письменной форме с указанием причины и срока исполнения обязательств (статья 23.3).

С другой стороны, участник договора имеет право на защиту своих прав в судебном порядке и оспорить решение застройщика о расторжении договора (статья 23.5).

В данной ситуации, если участник договора перепланировал квартиру до подписания акта приема-передачи и получения квартиры в собственность, то он нарушил свои обязательства по содержанию объекта недвижимости и может быть подвержен расторжению договора долевого участия в соответствии с законодательством.

Поэтому, застройщик имеет право одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве с дольщиком, который самовольно перепланировал квартиру и нарушил целостность конструкции дома.

Однако, перед принятием решения о расторжении договора, застройщик должен обязательно уведомить участника договора о наличии нарушений и потребовать от него привести помещение в первоначальный вид.

Практический пример подобной ситуации можно найти в Постановлении Федерального суда по гражданским делам от 19 марта 2019 года № А73-7777/2017, где суд признал законность расторжения договора долевого участия в строительстве в связи с самовольной перепланировкой квартиры дольщиком до подписания акта приема-передачи.

1. Статья 554 ГК РФ "Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика".
2. Статья 554.1 ГК РФ "Особенности расторжения договора долевого участия в строительстве".
3. Пункт 2 статьи 169 Жилищного кодекса РФ "Правила передачи и приема жилых помещений".
4. Пункт 13 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Поскольку дольщик произвел перепланировку, нарушив целостность конструкции дома до подписания акта приема-передачи и оформления в собственность, то застройщик имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве односторонне. Соответствующие нормы закреплены в статье 554 ГК РФ и пункте 13 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Однако, при этом должна быть соблюдена процедура, предусмотренная законодательством, а именно, нужно направить дольщику уведомление о расторжении договора с указанием причин такого расторжения. Это вытекает из пункта 2 статьи 169 ЖК РФ.

При этом следует отметить, что данная ситуация имеет ряд нюансов и требует комплексного подхода. Например, возможно, что дольщик будет требовать возмещения причиненных ему ущербов. Также есть возможность, что застройщик попытается добиться восстановления целостности конструкции дома на момент передачи квартиры в собственность дольщику.

Конечное решение в данном случае будет зависеть от конкретных обстоятельств проведенной перепланировки, а также требований законодательства.