Покупка квартиры под залог: риски и возможности. Все что нужно знать о бывших собственниках, торгах и коммунальных платежах.

1. В соответствии с п5 ст. 59 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" бывшие собственники несут ответственность за свои долги в установленном законом порядке. Если к конкурсному управляющему не поступили претензии по требованию признания несостоятельным (банкротство) бывших собственников в установленный законодательством срок, а последующие сделки были осуществлены в порядке, предусмотренном законом, то риски аннулирования данных сделок могут быть сведены к минимуму.
2. В соответствии со ст. 447 ГК РФ, любой заинтересованный лицо вправе оспорить сделку, в том числе проведенные торги. Однако, для участия в тендере участнику торгов необходимо было удовлетворять требования, установленные законодательством. Если процедура проведения торгов была осуществлена в соответствии со смыслом закона, то риски оспаривания сделки сведены к минимуму.
3. Если на момент перехода права собственности на нового собственника остались непогашенные долги по коммунальным услугам, то новый собственник несет ответственность за погашение этих долгов. При этом, сумма платежей по коммунальным услугам будет формироваться из настоящего времени, и не должна содержать долгов, возникших до перехода права собственности на нового собственника.

Для решения вопроса необходимо ознакомиться с следующими документами:

1. Судебное решение по делу о взыскании долга за кредит и продаже заложенной недвижимости;
2. Протоколы торгов на продажу заложенной недвижимости, включая суды на понижение стоимости квартиры и вторые торги;
3. Договор между бывшими собственниками и управляющей компанией о коммунальных платежах и услугах;
4. Договор купли-продажи между банком и новым собственником;
5. Договор купли-продажи между новым собственником и потенциальным покупателем;
6. Свидетельства о регистрации на бывших собственников недвижимости;
7. Справки из банков об отсутствии задолженности у старых и новых собственников.

Отвечая на заданные вопросы:

1. Возможно, что бывшие собственники объявят себя банкротами и стремительно будут оспаривать заключенные сделки. Однако, такой процесс может затянуться на неопределенный срок и не гарантировать успеха. Если была проведена полноценная продажа заложенной недвижимости на открытом аукционе, это позволяет утверждать, что продажа была легитимной и законной. В целом, права нового собственника защищены, если он купил недвижимость в соответствии с законодательством РФ и без подлога. Однако, возможна продажа имущества без оценки или ниже стоимости и это может служить основанием для иска об утрате права собственности на жилой объект.

2. Торги могут быть оспорены в судебном порядке, если имеются законные основания для этого (например, нарушения процедур проведения торгов). Срок для обращения в суд о возможных нарушениях проведения торгов составляет три месяца с даты продажи недвижимости.

3. Платежи по коммунальным услугам будут продолжать приходить со старыми долгами на бывших собственников до момента их выплаты. Новый собственник не несет ответственности за прежние долги за коммунальные услуги, однако может подписать договор на уплату долга для регулярного исполнения платежей, чтобы защитить свой интерес в долгосрочной перспективе.

В целом, приобретение недвижимости на аукционе рассматривается как один из наиболее сложных способов покупки недвижимости из-за большого количества правовых вопросов, которые могут возникнуть. Поэтому осуществлять покупку необходимо с помощью юриста, который сможет дать полную информацию о сделке и проконсультирует вас по всем возможным юридическим вопросам.

1. Статьи 61, 130, 142, 146, 212, 296, 302 Гражданского кодекса РФ; Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы банкротства.
2. Статьи 447, 448, 460, 461, 463 Гражданского процессуального кодекса РФ; Федеральный закон от 21.07.1997 N 118-ФЗ "Об исполнительном производстве".
3. Статьи 154, 155, 156, 158, 159 Жилищного кодекса РФ; Федеральный закон от 17.07.1999 N 178-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; Постановление Правительства РФ от 09.03.2017 N 250 "Об утверждении правил предоставления организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами, информации о размере задолженности гражданина, проживающего в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, плату за содержание жилого помещения".