Покупка коммерческой недвижимости на электронных торгах: как выбрать правильную форму владения и избежать конфликтов и рисков

Здравствуйте, приобретение коммерческой недвижимости через электронные торги можно оформить как в форме ООО, так и как физическое лицо. В случае приобретения недвижимости как физическое лицо, можно заключить договор о совместной долевой собственности на данную недвижимость. При этом, рекомендуется в таких случаях заключать прямой договор с партнером, регулирующий вопросы управления, совместного пользования и распоряжения данной недвижимостью.

В ситуации, когда одному из партнеров потребуется продать свою часть недвижимости и у другой стороны должна быть возможность приобрести ее, может быть заключен договор о предварительном согласии на продажу данной недвижимости, а также договор о приоритетном праве покупки для другой стороны.

При продаже недвижимости, рекомендуется прописать в договоре обязательный косвенный согласие второй стороны на продажу данной недвижимости.

Доходы от аренды и продажи недвижимости в равных долях могут быть распределены между сторонами в равных долях.

Для предотвращения возможности залога объекта недвижимости без согласия другой стороны, рекомендуется заключить соответствующий договор и прописать это в учредительных документах ООО.

При покупке через ООО общие риски могут возникнуть при возникновении задолженностей по обязательным платежам, налогам и поставщикам, в этом случае, обязательства по возврату и погашению таких задолженностей могут быть распределены между общими участниками. Если один из партнеров является генеральным директором, то может возникнуть конфликт интересов и нарушение правил корпоративного права. Рекомендуется ясно прописать в документах ООО ограничения на действия генерального директора по сделкам с недвижимостью, чтобы другая сторона не была затронута проблемами, связанными с такими сделками.

Для решения вопроса по приобретению коммерческой недвижимости через электронные торги и оформлению взаимоотношений между партнерами вам потребуются следующие документы:

1. Договор о совместной деятельности или договор об аренде (если объект недвижимости будет сдаваться в аренду).
2. Устав организации, если решено оформить приобретение через ООО.
3. Документы на объект недвижимости, подлежащий приобретению, включая правоустанавливающие документы, технический паспорт и другие документы, устанавливающие его кадастровую стоимость и прочее.

Что касается вопроса о том, как лучше оформить наши взаимоотношения и в какой именно форме (ООО или физ.лицо) приобрести недвижимость, то это зависит от многих факторов, включая налоговые особенности. ООО может быть более безопасным вариантом для обеспечения равных прав партнеров, но потребуется уплата налогов и взносов в пенсионный фонд и медицинскую страховку.

Для устранения возможных конфликтов, необходимо предусмотреть соответствующие положения в договоре о совместной деятельности, а также регулировать их с помощью выбора учредительных документов ООО. Например, возможность одного из партнеров продажи своей доли может быть ограничена и возложена на другого партнера в пределах определенного срока или при определенных условиях. Также в договоре могут быть предусмотрены обязательные консультации между партнерами для принятия согласованных решений относительно объекта недвижимости.

Что касается рисков у той или другой стороны при покупке через ООО или через физ.лицо, то это также зависит от конкретных обстоятельств. Если один из партнеров генеральный директор организации, то риски для другого партнера могут возникнуть, если доверие между партнерами нарушено, а также при недостаточном регулировании конфликта интересов.

Если вы приобретаете объект недвижимости через ООО, то его можно связать с долей в ООО путем включения в устав соответствующих положений о владении имуществом. Недостаток этого подхода заключается в том, что, если для вывода денег из ООО нужна согласованность учредителей, это может замедлить принятие оперативных решений для эксплуатации объекта. Также, при возникновении проблем с одним партнером, возможна зависимость прибыли другой стороны от его действий.

В целом, я бы рекомендовал обратиться к опытному юристу для консультации и разработки договорных условий, а также для выбора оптимального способа оформления приобретения объекта недвижимости.

ГК РФ: - Статья 309 "Сделка о возмездном отчуждении имущества" (для регулирования отношений между партнерами по приобретению коммерческой недвижимости); - Глава 4 "Общества с ограниченной ответственностью" (для оформления формы совместной деятельности по приобретению недвижимости).

Также может быть применим: - Федеральный закон "Об ООО"; - Налоговый кодекс РФ (для налогообложения доходов от аренды и продажи); - ГК РФ статья 251 “Имущественные права”; - ГК РФ статья 250 “Обязательственные правоотношения”.