Как выбрать выгодного владельца при покупке квартиры с родителями и избежать будущих проблем с юридическим статусом и претензиями на квартиру.

Рекомендуется оформить квартиру на всех участников сделки. В случае возникновения супружества и появления детей, квартира будет зарегистрирована на всех собственников, и никто не сможет претендовать на нее в дальнейшем. Однако, в случае решения оформления квартиры только на одного из участников сделки, в дальнейшем, при разводе или смерти собственника, доля квартиры будет передаваться в соответствии с законодательством. Если в браке появятся дети, то они будут прописаны по месту жительства одного из родителей, и положения Закона об Основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних устанавливают порядок регистрации детей на одном из родительских адресов.

Для решения данного вопроса необходимо заполнить договор купли-продажи квартиры с указанием в нём всех совладельцев, в том числе Вас и Ваших родителей. Если Вы не состоите в браке, то квартира может быть оформлена на всех совладельцев поровну (например, на 1/3 каждому, если Вы покупаете втроём). В договоре следует также прописать условия использования и распределения квартиры между совладельцами.

Если Вы пожелаете распределить права на квартиру среди совладельцев неравномерно, то у Вас есть несколько вариантов: например, Вы можете оформить её на одного из родителей (но в этом случае она окажется в его личной собственности, и он может сообщить о продаже/дарении/отчуждении её без Вашего согласия), либо на Вас с одним из родителей с указанием долей каждого из собственников (например, 50% на Вас и 50% на родителя). В этом случае при желании ЛЮБОЙ совладелец может выкупить долю остальных согласно условиям, прописанными в договоре (или выкупить номера жильцов и забыть о квартире в своих интересах, либо "захватить" ему квартиру, в случае невыкупа доли других собственников в определённый срок).

По законодательству РФ в случае рождения детей, они автоматически получают право на жильё (на тот момент), включая долю в квартире, которая оформлена на родителей (но не на Вас). Однако чтоб это право сработало на 100%, несовершеннолетние должны быть оформлены по месту жительства и завтра на данном жилье. Если на момент рождения ребенка квартира на Вас или на Вас и одного из родителей - то ребенок будет оформлен именно на Вас. Но в случае оформления квартиры на одного из родителей и появления детей, Вы можете подать заявление на изменение долей в квартире в соответствии с желаемым распределением между собственниками.

Кроме того, в данной ситуации может быть полезно составить дополнительное соглашение о том, что при желании кого-то из совладельцев выкупить долю остальных, оставшиеся согласны её продать по справедливой цене, которая будет установлена по соглашению между сторонами или экспертно. Также можно сделать доверенность на долю других совладельцев к продаже/отчуждению своей доли.

В любом случае, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, которые мог бы учесть все возможные варианты и принять решение в соответствии с Вашими интересами.

Статьи, применимые для решения данного вопроса:

• Гражданский кодекс РФ, статьи 309-310 (о правах на жилые помещения);
• Семейный кодекс РФ, статьи 33 (о праве на жилище у супругов) и 56 (о правах на жилище у детей);
• Закон РФ "Об актах гражданского состояния", статьи 16, 17 (о регистрации права собственности на жилое помещение).

В данном случае, рекомендуется оформить квартиру на всех совместно (по долевой собственности), чтобы никто в дальнейшем не мог претендовать на неё. Если в браке появятся дети, то они также будут иметь право на жилище, но в рамках своей доли в совместной собственности. При этом, необходимо будет обращаться в органы ЗАГС для регистрации права на жилое помещение в соответствии с законодательством РФ.