Как решить вопрос с квартирой при безбрачной семье и использовании материнского капитала?

При продаже квартиры мужа, дети не обязательно должны будут войти в долю при покупке новой квартиры. Также вы можете оформить развод и выписаться с детьми из квартиры, но в этом случае потребуется оформлять новую квартиру на вас и детей. Однако, в будущем, когда вы обналичите материнский капитал и сможете выкупить квартиру, это опять потребует дополнительного оформления.

Чтобы подстраховаться и не потерять жилье, можно заключить договор дарения, который будет действовать в случае вашего развода или если муж передумает продавать квартиру. Также можно оформить доверенность на кого-то из близких, чтобы они имели право распоряжаться вашей долей в квартире. Однако, следует учитывать, что эти меры могут не обеспечить полную защиту владения жильем.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Документы на квартиру - свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и прочие документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

2. Документы, подтверждающие отсутствие заключенного брака между вами и вашим мужем - справка о состоянии семейного положения или свидетельство о расторжении брака, если ранее такой был заключен.

3. Документы на детей - свидетельства о рождении детей, свидетельства о признании отцовства (если отец не указан в свидетельстве о рождении).

Что касается ситуации с материнским капиталом и выкупом квартиры в будущем, то необходимо уточнить следующие вопросы:

1. Хочет ли сестра вашего мужа купить всю квартиру или только часть ее?

2. Если она хочет купить всю квартиру, то каким образом будет происходить переоформление права собственности - через договор купли-продажи или дарственную?

3. Если вы выписываетесь из квартиры, то как бы вы планируете обеспечить проживание своих детей?

4. Если вы в будущем снова захотите выкупить квартиру, то какие условия будут действовать в этот момент?

Чтобы подстраховаться и не потерять жилье, можно оформить договор с вашим мужем на совместное проживание или на предоставление жилья в пользование. Также можно оформить дарственную на долю в квартире в пользу своих детей.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи имущества покупателю, если иное не предусмотрено договором или законом.

Согласно статье 254 ГК РФ, купля-продажа недвижимости должна быть оформлена в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 37 Федерального закона "О материнском капитале", материнский капитал может использоваться на улучшение жилищных условий семьи, включая приобретение жилья за исключением жилья, которое получено в собственность на основании договора купли-продажи (может быть применено в данном случае).

Согласно статье 244 ГК РФ, любое имущество может быть передано в дарение на основании договора дарения.

Согласно статье 185 ГК РФ, договор доверительного управления заключается между управляющим и доверителем.

Стоит отметить, что в конкретной ситуации необходима более детальная консультация специалиста на основе полной информации о правах и обстоятельствах сторон.