Как купить квартиру в ипотеку на долгий срок, заключить договор между физ лицами, избежать обременения и получить собственность?

Для того чтобы избежать внесения в реестр обременения на квартиру при приобретении ее в ипотеку от знакомого, необходимо заключить договор купли-продажи квартиры между Вами и Вашим знакомым. В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено законом.

При этом, необходимо понимать, что в случае, если Ваш знакомый не выполняет свои обязательства по ипотечному договору, банк-кредитор вправе обратиться в суд с иском о взыскании долга и, возможно, обратиться к суду с требованием об обращении ипотеки взыскания на квартиру. Поэтому рекомендуется заключать дополнительный договор с Вашим знакомым, в котором должны быть установлены обязательства по выплате ипотечных платежей и ответственность за их неисполнение.

В целом, договор купли-продажи между физическими лицами, который зафиксирует факт перехода права собственности на квартиру, может выступать основанием возникновения права собственности. Однако, в случае споров с собственником квартиры, возможна необходимость судебного разбирательства и доказательства того, что договор на самом деле является договором купли-продажи, а не займа с залогом недвижимости.

Для решения данного вопроса, вам необходимо заключить договор купли-продажи квартиры между собой и знакомым, а также составить соответствующий ипотечный договор, если ваш знакомый уже приобрел квартиру в ипотеку.

Однако, в силу ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотекодатель обязан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке. Таким образом, избежать внесения соответствующей записи в реестр обременения на квартиру будет невозможно.

Относительно вопроса о возможности приобретения права собственности на квартиру с момента подписания договора, следует отметить, что согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на недвижимость возникает с момента ее государственной регистрации.

Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости является лишь предварительным этапом, необходимым для последующей государственной регистрации права собственности на квартиру в установленном порядке. Следовательно, наличие договора, по которому выделены денежные средства на приобретение квартиры и которым вы собираетесь пользоваться в качестве основания возникновения права собственности, недостаточно для перехода права собственности на квартиру к вам без прохождения государственной регистрации.

Для решения данного вопроса необходимо составление нотариального договора купли-продажи недвижимости между продавцом и покупателем. Данный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, чтобы покупатель мог стать собственником недвижимости.

В случае, когда покупатель планирует приобретать недвижимость, которая была приобретена продавцом в ипотеку, следует заблаговременно обратиться к банку-ипотекодателю в целях выяснения наличия обременения на недвижимость и условий ипотеки.

Если цель заключения договора купли-продажи недвижимости в том, чтобы покупатель мог делать ежемесячные платежи продавцу, а не банку, следует рассмотреть возможность заключения договора аренды недвижимости. При этом собственность на недвижимость останется у продавца, а покупатель будет осуществлять платежи за использование данной недвижимости.

Нотариальное заверение и регистрация договора купли-продажи в Росреестре необходимы для защиты прав покупателя на полученную им недвижимость. Избежать внесения в реестр обременения на недвижимость без регистрации договора купли-продажи невозможно.

Гражданский кодекс РФ: Статьи 416-419, 549-553, 131-133. Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": Статьи 6-8, 22-25. Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество": Статьи 7, 15, 16, 20.

Согласно вышеперечисленным нормативным актам, для решения данного вопроса необходимо заключить договор купли-продажи недвижимости между физическими лицами, а также учесть возможные ограничения, связанные с оформлением ипотеки. При этом, чтобы избежать внесения в реестр обременения на квартиру и при этом получить ее в собственность с момента подписания договора, необходимо провести нотариальное оформление сделки. Однако, только составление договора купли-продажи недвижимости не является основанием возникновения права собственности, необходимо также провести государственную регистрацию права собственности.

Статьи, которые могут быть применимы в данной ситуации:

• Статья 450 Гражданского кодекса РФ "Договор купли-продажи имущества"
• Статья 558 Гражданского кодекса РФ "Договор займа"
• Статья 550 Гражданского кодекса РФ "Договор залога"
• Статья 256 Жилищного Кодекса РФ "Право собственности на жилое помещение"

Относительно внесения в реестр обременения на квартиру, в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотечном залоге" об ипотечном залоге должен быть зарегистрирован закладной в Росреестре. Однако, если в сделке используется не форма ипотеки, а например, займа или договора купли-продажи, то зарегистрировать обременение на квартиру не требуется.

Но подробности для каждого конкретного случая должен рассчитывать юрист.