Договор с УК: что нужно знать перед подписанием и какие риски существуют?

Управление домом может осуществляться управляющей организацией на основании заключенного собственниками договора доверительного управления. При заключении договора доверительного управления необходимо учитывать положения законодательства о защите прав потребителей и обязанности управляющей организации. Застройщик не имеет права назначать управляющую организацию без согласия собственников. Действия же управляющей организации должны соответствовать договору, заключенному ею с собственниками. Если действия управляющей организации нарушают права собственников, то имеется возможность обращения в суд. Кроме того, застройщик обязан предоставить собственникам необходимые документы о праве собственности на дороги, общественные зоны, ВЗУ, очистные и т.д. Ссылаться в данном случае следует на соответствующие нормативные акты, регулирующие деятельность в области строительства и жилищного законодательства.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) - документ, на основании которого было приобретено жилье и участок.

2. Акт приемки-передачи - документ, который подписывается при передаче квартиры или участка от застройщика к покупателю.

3. Договор управления многоквартирным домом - документ, в котором регламентируются условия деятельности управляющей компании.

4. Устав управляющей компании - документ, который устанавливает правила и принципы организации деятельности управляющей компании.

5. Нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность управляющих компаний - например, Федеральный закон "Об управлении многоквартирными домами и жилищным фондом".

Относительно вопроса о праве застройщика назначать свою управляющую компанию без ведома владельцев квартир/домов, следует отметить, что в соответствии с законодательством застройщик обязан обеспечить управление жилым домом после его ввода в эксплуатацию. Однако, выбор управляющей компании должен осуществляться с учетом мнения собственников квартир/домов.

Если договор с управляющей компанией не будет подписан, застройщик/управляющая компания может наложить ограничения на предоставление ключей от квартир/домов. Поэтому, в целях получения ключей, рекомендуется подписать договор с управляющей компанией, однако при этом следует внимательно изучить все условия, которые в нем содержатся.

С учетом того, что дорога к домам проходит по территории, на которой застройщик ведет строительство 2 очереди, собственники квартир/домов могут потребовать от застройщика предоставления документов о праве собственности на дороги, общественные зоны, ВЗУ и т.д. В таком случае, можно ссылаться на Земельный кодекс РФ, Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и иные нормативно-правовые акты, которые регулируют право собственности на землю и объекты недвижимости.

Статья 48 Гражданского кодекса РФ "Договор управления многоквартирным домом или иным объектом недвижимости, предназначенным для общего пользования" Статья 154 Гражданского кодекса РФ "Устав товарищества собственников жилья" Статья 161 Жилищного кодекса РФ "Права и обязанности собственников жилых помещений и жилищных кооперативов" Статья 1205 Гражданского кодекса РФ "Подряд"