При намерении реализовать квартиру стоит прежде всего уточнить величину срока владения этим объектом недвижимости. Существует такое понятие, как «минимальный срок», и если квартира находится в собственности в течение меньшего периода, чем предусмотренный для этого понятия, то 13-% налог к выплате будет обязателен.
Способы для экономии существуют. О том, как можно без ущерба для бюджета продать жилье, находившееся в собственности менее пяти лет, и какой придется уплачивать налог, будет рассказано в нижеследующем материале.
Минимальный срок владения
Согласно общему правилу, для получаемых от продажи недвижимой собственности доходов налогообложение не предусмотрено при условии, что эта собственность находится во владении менее законодательно оговоренного минимального периода. Такое положение регулируется российским налоговым кодексом (ст. 217, п. 1, пп. 17.1). Если жилая собственность была приобретена в 2016 году и позднее, то длительность минимального срока – 5 лет (НК, ст. 217, п. 4). До 2016 минимальный период составлял три года.
Например, квартира была приобретена в собственность в 2016 году, в июне месяце. В этом случае без налога она может быть продана не позднее июля 2021 года. Если квартира поступила в продажу позднее июля 2021, ее бывший владелец будет уплачивать НДФЛ. Тем не менее существуют исключения, предусматривающие возможность не уплачивать налог, если жилье находится во владении менее пяти лет.
Минимальный период владения для приобретенного позднее 2026 года жилья может составить три года (вместо пяти) при наличии следующих условий:
- Квартира носит статус унаследованного либо подаренного жилья, если она получена от кого-либо из близких родственников (дети и бабушки, родители и дедушки, внуки) либо членов семьи (супруга).
- Если наличие жилой площади во владении является результатом приватизации.
- Если жилая площадь передана на базе договора пожизненного содержания на базе иждивения.
С 2020 года перечисленные поводы для использования трехлетнего периода владения дополнены новым пунктом. Трехлетний срок применяется также для жилья в той ситуации, когда на момент его реализации у продавца не имелось в собственности иного жилого объекта либо доли в праве собственности. При этом данное правило не распространяется на помещение, если оно было приобретено в 90-суточный период до момента перерегистрации на покупателя реализованного жилья. В случае продажи жилого дома данное правило затрагивает и земельный участок, а кроме того – находящиеся на территории хозпостройки.
Если квартира находится в собственности менее трех лет, то без налога продать ее не удастся. А при желании сэкономить рекомендуется воспользоваться правом на вычет.
Вычет: как сэкономить на налоге?
Когда реализуется недвижимая собственность, то сумму налога можно минимизировать на базе использования налогового имущественного вычета. Размер такого вычета аналогичен сумме дохода, полученного от реализации недвижимой собственности. Но для вычета установлен максимальный порог в один миллион рублей. То есть продающий квартиру ее владелец может уменьшить выкупную сумму не более чем на миллион: например, если жилье продается за три миллиона, то НДФЛ можно уплатить с двух миллионов.
Важное замечание. Если выкупная стоимость реализуемого объекта не достигает миллиона рублей, то налоговый сбор может быть снижен до нулевого значения, поскольку эта стоимость будет полностью покрыта вычетом. Но занижение стоимости объекта с целью отмены налогового сбора не всегда бывает целесообразным, поскольку указанная в купле-продажном договоре цена не должна быть ниже 70% по отношению к кадастровой стоимости, имевшейся на дату 1 января (имеется в виду год заключения сделки). Если цена не достигает этих 70%, то для взимания налога кадастровая стоимость будет умножена на 0,7.
Если недвижимая собственность, предусматриваемая для реализации, имеет статус долевой, то назначаемая к вычету сумма будет распределена между собственниками по принципу пропорции в строгом соответствии с долей каждого из них. Распределение может осуществиться и иным образом — на базе специфической договоренности, в соответствии с российским НК (ст. 220, п. 1, пп. 1, абз. 4).
Например, при наличии двух собственников каждый из них сможет использовать для вычета 500 тысяч рублей. Но данное правило может быть применимым лишь в ситуации, когда квартира носит статус единого недвижимого объекта. Если же личную долю каждый из совладельцев будет реализовывать в самостоятельном режиме, по отдельному, специфическому купле-продажному договору, то миллионный вычет может получить каждый из этих людей без какого бы то ни было распределения.
Если на протяжении одного года реализуется несколько объектов, то предусмотренная для вычета сумма будет затрагивать все объекты в совокупности, а не каждый по отдельности. При любом количестве проданных квартир максимальный вычет не превысит миллиона рублей. Но если в следующем году будет реализовываться иная недвижимость, право на вычет возникнет снова.
Налоговая сумма может быть уменьшена не только на базе применения вычета, но и с учетом суммы, которая фактически была затрачена на приобретение недвижимого объекта (НК, ст. 220, п. 2, пп. 2). Например, если жилье было куплено пару лет назад за три миллиона, а предполагается к реализации за 3,5 млн, то налог будет взиматься (при наличии документального подтверждения суммы покупки в виде купле-продажного договора) лишь с пятисот тысяч рублей. Если же сумма продажи будет ниже суммы покупки, осуществленной два года назад, то налог совсем не будет начислен.
Какой налог с продажи?
Вне зависимости от вида недвижимого объекта, который предусмотрен к реализации, но срок владения этим объектом не достигает минимально установленного уровня, налог будет взиматься в сумме 13% от указанной в купле-продажном договоре суммы (НК, ст. 224). Если объект продается за три с половиной миллиона рублей, то налоговая сумма достигнет 455 тыс. рублей (3,5 млн. х 13%). В этом случает оптимальным выходом будет использование вычета. 3,5 млн – 1 млн = 2 млн, 2 млн х 13% = всего лишь 325 тысяч.
Если реализуемая в настоящий момент квартира была ранее куплена владельцем, при этом купле-продажный договор сохранился, то для продающего жилье гражданина это обернется еще большей выгодой.
Если купленная за 3,5 млн. квартира реализуется за 3 млн., то для налогообложения будут учтены лишь 500 тысяч рублей, и сумма налога при этом составит всего лишь 65 тысяч (500 тыс. х 13%).
Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?
Уплачивать налоговую сумму, вне зависимости от ее значения, требуется с использованием декларации. После заключения купле-продажного договора, получения денег и перерегистрации недвижимого объекта на покупателя необходимо дождаться окончания того календарного года, во время которого сделка была заключена. После этого заполняется декларация и далее уплачивается налог.
Шаг 1. Заполняем декларацию
Заполняется этот документ по форме 3-НДФЛ, в которой отображаются расчет вычетной суммы и суммы дохода. Форма имеется в отделении ФНС, либо ее можно заполнить на веб-платформе этой организации в онлайн-вариации, зайдя в личный кабинет. Существует также специфическая программа «Декларация» - в ней в автоматическом режиме заполняются основные поля.
Шаг 2. Готовим документы
Подтвердить касающийся получения дохода факт может купле-продажный договор. Если вы намереваетесь сумму дохода уменьшить на сумму ранее осуществленной покупки, то потребуется также тот договор, на базе которого жилье было приобретено, а еще – подтверждающие факт понесенных расходов документы (выписки банковские, расписка продавца в получении финансовых средств).
Шаг 3. Подаем налоговую декларацию
Декларация подается до 30 апреля года, следующего за годом, в котором жилье было реализовано. Если купле-продажный договор был оформлен, например, в 2019, то декларация должна быть подана не позднее 30 апреля 2020. Декларация подается либо лично, либо с использованием почтовых услуг, либо посредством использования программы «Декларация» или услуг онлайн-ресурса ФНС. Если срок подачи этого документа не соблюден, то за каждый пропущенный месяц будет взиматься 5-% штрафная санкция (от налоговой суммы). Штраф не может составлять более 30%, но и не должен быть меньше, чем тысяча рублей.
Шаг 4. Уплачиваем налог
Рассчитанная в декларации сумма уплачивается в соответствии с реквизитами, выдаваемыми подразделением ФНС. Сумма уплачивается до 15 июля послепродажного года.
Правила налогообложения достаточно строги. Поэтому пытающийся занизить налоговую базу гражданин будет оштрафован в соответствии со ст. 122 российского НК. То же касается и некорректного исчисления налога, целью которого является экономия. Поэтому законопослушный гражданин либо смиряется с грабительским уровнем налога, либо реализует жилье после истечения предусмотренного минимального срока владения.
Горячая линия
