Продажа квартиры с долгами: как избежать проблем с запретом на регистрационные действия и гарантировать безопасность покупателю

Добрый день! 1. В случае, если Вы договоритесь с покупателем о погашении задолженности перед исполнительными производствами с использованием средств, полученных от продажи квартиры и исполнение этого договора будет подтверждено соответствующими исполнительными органами, запрет на регистрационные действия, наложенный на объект недвижимости, может быть снят. 2. Срок, в течение которого будет снят запрет на регистрацию, зависит от исполнительных органов, которые наложили запрет на регистрацию объекта недвижимости. 3. Если Вы желаете защитить свои интересы и гарантировать исполнение договоренностей с покупателем, рекомендуется заключить надлежащий договор купли-продажи с обязательным указанием в договоре условия об устранении запрета на регистрационные действия. Кроме того, перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, поскольку наличие на него наложенного запрета является признаком наличия задолженности по исполнительным производствам.

Для решения вашего вопроса Вам понадобятся следующие документы: 1) Исполнительные документы о наличии долга по исполнительным производствам на квартиру; 2) Документы о продаже квартиры через АН; 3) Договор с покупателем о возможной предоплате и оплате долгов; 4) Документы, подтверждающие оплату долгов по исполнительным производствам; 5) Заявление о снятии запрета на регистрационные действия объекта недвижимости в Росреестре; 6) Решение суда об истребовании ограничений, в том числе запрета на регистрационные действия.

На основании этих документов вам рекомендуется обратиться в уполномоченные органы с заявлением о снятии запрета на регистрационные действия объекта недвижимости в Росреестре с подтверждающими документами об оплате долгов. За снятие запрета взимается государственная пошлина, после оплаты которой Росреестр уберет ограничения на регистрационные действия. Однако, последнее слово в этом вопросе всегда за судом и решение суда об истребовании ограничений должно быть получено до продажи квартиры.

Для гарантирования покупателю Вам необходимо заключить надлежащий договор купли-продажи, где будет указана информация об ограничениях на регистрационные действия. Рекомендуется также обратиться к юристу для консультации и составления надлежащих документов, гарантирующих законность и прозрачность сделки для всех участников.

Статьи, применимые в данной ситуации, могут отличаться в зависимости от региона, в котором находится объект недвижимости.

Однако для урегулирования задолженности и снятия запрета на регистрационные действия объекта недвижимости применимы следующие статьи:

• Гражданский кодекс РФ, статья 301 ("Обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости");
• Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ, статья 27 ("Запрет на регистрацию прав на заложенную недвижимость");
• Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ, статьи 26 и 29 ("Запрет на регистрацию прав и сделок" и "Основания для отказа в регистрации прав");

Что касается гарантий между продавцом и покупателем, то в данной ситуации целесообразно заключить договор купли-продажи недвижимости с условием о том, что продавец обязуется устранить запрет на регистрацию объекта и передать его покупателю надлежащим образом оформленным и сохранить доказательства такого удаления запрета либо подтвердить наличие денежных средств для погашения долгов.