Приведение в проектное состояние

Здравствуйте!

1. Краткий вывод: В ситуации, когда изменение конструктива общедомового имущества было обнаружено застройщиком в течение 5-летней гарантии, именно застройщик должен был быть привлечен к ответственности за приведение общедомового имущества в проектное состояние. Сосед в данном случае не является стороной, ответственной за устранение такого рода дефектов.

2. Обоснование: Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик несет ответственность за качество объекта долевого строительства, включая общее имущество многоквартирного дома, в течение установленного гарантийного срока. Этот срок для общего имущества составляет пять лет. Если в процессе эксплуатации или в течение гарантийного периода выявляются недостатки, которые делают объект непригодным для использования или ухудшают его качество, участник долевого строительства (в данном случае, вероятно, товарищество собственников жилья или управляющая организация, действующая в интересах собственников) вправе предъявить требования к застройщику.

Обнаружение дефекта самим застройщиком в период гарантии лишь подтверждает его обязанность по устранению. Законодательство не предусматривает привлечения соседей к ответственности за строительные дефекты общедомового имущества, возникшие по вине застройщика.

1. Ссылки на нормативные акты и судебную практику:

• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":
• Статья 7 устанавливает гарантии качества, предусмотренные договором, и обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и обязательным требованиям.
• Часть 6 статьи 7 предусматривает, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.
• Часть 7 статьи 7 определяет, что застройщик не несет ответственности за недостатки, если докажет, что они возникли вследствие нормального износа или нарушений правил эксплуатации. В данном случае, поскольку дефект обнаружен застройщиком, бремя доказывания иных причин лежит на нем.
• Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 февраля 2026 г. N Ф07-13712/25 по делу N А05-15107/2024: В данном судебном акте указано, что пятилетний гарантийный срок, предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве, распространяется на общее имущество многоквартирного дома. Управляющая организация, действуя в интересах собственников, вправе предъявлять требования в пределах этого срока. Бремя доказывания отсутствия вины в дефектах лежит на застройщике.