Коммерческая недвижимость: продажа по рассрочке и налоговые обязательства на УСН

Согласно Закону Российской Федерации "О налоге на доходы физических лиц" (№ 2-ФЗ от 24.07.2020), доходы физического лица включают доходы от продажи имущества, включая имущество, находящееся в собственности физического лица более трех лет.

Если продавец - физическое лицо ранее не было зарегистрировано в качестве предпринимателя, и продажа коммерческой недвижимости является его первой сделкой на получение дохода, то согласно законодательству Российской Федерации, платежи по рассрочке будут интерпретироваться как доход физического лица, подлежащий налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Если же продавец после продажи коммерческой недвижимости регистрируется в качестве предпринимателя на УСН, то данный вид доходов следует учитывать при расчете налогов и сборов по данной системе налогообложения.

Для решения вопроса будет необходимо предоставить следующие документы:

1. Договор рассрочки на несколько лет, который описывает условия продажи коммерческой недвижимости.
2. Документы, подтверждающие собственность на коммерческую недвижимость.
3. Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
4. Расчеты надлежащих налогов и сборов, связанных с доходами по продаже коммерческой недвижимости.

Относительно вопроса о том, будет ли платеж по договору рассрочки считаться доходом физического лица или индивидуального предпринимателя, все будет зависеть от формы организации будущей деятельности. Если физическое лицо станет индивидуальным предпринимателем и выберет УСН, то прибыль от продажи недвижимости будет включаться в доход предпринимателя. Если же индивидуальный предприниматель будет облагаться НДС и станет плательщиком НДС, то зачисление суммы по договору рассрочки должно быть оформлено как возврат части НДС за купленную ранее недвижимость. Если же физическое лицо останется налоговым резидентом Российской Федерации и продолжит осуществлять деятельность на основании паспорта гражданина, то платеж по договору рассрочки будет и интерпретироваться как доход физического лица, и налог будет начислен с него соответствующим образом. В любом случае рекомендуется обратиться к юристу для консультации в данном вопросе.

Статьи, применимые в данном случае: - Пункт 1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), который определяет, что налоговым резидентом РФ признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, или в случае имеющихся у него на территории РФ связей, свидетельствующих о его намерении проживать на территории РФ постоянно или осуществлять здесь основные интересы на длительный срок; - Статья 228 НК РФ "Порядок исчисления доходов физических лиц", которая определяет, что доходом физического лица признается любое получение (за исключением доходов, не подлежащих налогообложению) в денежной или иной форме, доступной для распоряжения физического лица, в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду недвижимого и движимого имущества, находящихся в собственности физического лица или в пользовании на основании договора; - Статья 346.17 НК РФ "Особенности налогообложения доходов от реализации объектов недвижимости", которая устанавливает порядок налогообложения доходов физических лиц от реализации ими объектов недвижимости, если они не являются индивидуальными предпринимателями и не осуществляют данную деятельность в качестве юридического лица. В соответствии с этой статьей доход физического лица от реализации объекта недвижимости облагается налогом по ставке 13%, если распродажа недвижимости осуществляется до 5 лет и по ставке 0%, если объект недвижимости находился в собственности физического лица больше 5 лет.

С учетом вышесказанного, платежи по договору рассрочки за продаваемую коммерческую недвижимость будут вменяться в доход физического лица и, если Вы находитесь на территории РФ более 183 дней в году или у Вас имеются связи, свидетельствующие о намерении проживать на территории РФ постоянно или осуществлять здесь основные интересы на длительный срок, то Вы обязаны будут уплатить налог на доход физического лица в соответствии с действующим законодательством РФ. Если же Вы продадите недвижимость уже как индивидуальный предприниматель на УСН, то платежи по договору рассрочки будут учитываться в качестве дохода индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством РФ о налогообложении индивидуального предпринимательства на УСН.