Права собственника жилого помещения

Собственнику жилья предоставляются достаточно разнообразные права, но при этом они не характеризуются, как безграничные. Полное владение домом, квартирой или их частью позволяет владельцу использовать такую собственность в рамках закона. В данном случае так же не стоит забывать и об обязанностях, которые возникают одновременно с появлением таких прав. 

Какие это именно будут права и каков их размер непосредственно будет зависеть от вида жилого помещения, которое находится в собственности. Так же большое значение имеется присутствие или отсутствие сособственников, в случае с правом на часть квартиры или дома.

Что касается владения собственностью в многоквартирном доме, таким владельцам так же предоставляются права на использование общедомового имущества, но обязательным условием является участие в его содержании.

Стоит обратить внимание на то, что если владение недвижимым имуществом происходит в единоличном порядке, то членам семьи такого собственника так же предоставляются конкретные права согласно законодательству и которые должны выполняться.

Что понимают под жилыми помещениями?

ЖК регламентирует все вопросы, которые касаются жилищного права. А именно в статье 15 обозначено, что жилыми являются изолированные помещения, которые применяются для проживания людей на постоянной основе и представляют собой недвижимое имущество. В первую очередь речь идёт об индивидуальных жилых домах и квартирах в многоквартирных домах (и их частях).

Говоря о квартире или доме, стоит понимать не только комнаты, предназначенные для проживания в них, но и коридор, кладовку, санузел, кухню, прихожую и иные дополнительные помещения. Иными словами, имеется в виду полностью весь объект, а не какие-то его отдельные части.

В случае, если объект жилищного права — это часть квартиры или дома, то непременно возникает вопрос касательно структурной самостоятельности. К примеру, владение половиной квартиры, доля которой не выделена в натуральном виде, не представляет собой самостоятельное жилое помещение. Это могут быть исключительно комнаты (одна или пару), для жилого дома — часть дома с отдельным входом.

Данный вопрос очень важен в случаях с долевой собственностью, ведь определяет порядок пользования ею и права владельцев.

Основные права собственника

Использовать жильё исключительно с целью проживания имеет право тот, что получил его согласно договору социального найма. Собственник, в свою очередь, согласно действующего законодательства имеет на жильё право владения, пользования и моет им распоряжаться на своё усмотрение, но в рамках закона и его основного предназначения. 

Предоставляется право на:

• проживать самостоятельно или с членами своей семьи;
• использоваться для временной регистрации людей, которые не приходятся владельцу членами семьи, тем самым предоставлять им право на проживание;
• предоставлять его юридическим или физическим лицам за оплату или на без оплатной основе;
• завещать;
• использовать для залога;
• оформить на него доверительное управление;
• подарить, продать, обменять;
• применять в любой иной способ, согласно закону. 

В случае, если жилище было приобретено в ипотеку и находится в банковском залоге, это отражается на свободе собственника, а именно ограничивает её. При этом право проживания распространяется, как на владельца, так и на членов его семьи. 

Оформление прописки доступно только на хозяина и ближних родственников (муж, жена, дети, родитель). На всех иных необходимо получить согласие банка. В процессе такой регистрации могут быть затребовано документальное подтверждение родства.

Если у жилья несколько собственников

Больше всего проблем стоит ожидать от ситуации, при которой собственников жилой недвижимости несколько. Права и границы для них в данном случае на прямую зависят от того, в какой именно собственности находится такое имущество (совместной или долевой).

Общая совместная собственность на жильё чаще всего присуща супругам. В данном ситуации их права на недвижимость равные. Все решения, касательно такого жилья они должны принимать совместно (продавая или сдавая в аренду, оформляя дарственную). В случае принятия решения о переоформлении жилья в долевую собственность или разделе имущества, всё делится пополам.

Если одним из супругов, состоящих в официальном браке, приобретается недвижимость, то она считается совместной, несмотря на оформление правоустанавливающих документов только на одного из супругов. Исключение из правил – это недвижимость, на которую имеется брачный договор.

Долевая собственность предоставляет каждому из собственников право на проживание в помещении (при этом размер доли не имеет никакого значения) и накладывает обязанности нести расходы по его содержанию.

Если доля имеет вид жилого помещения и выделена в натуре (комната в квартире), то собственник может использовать её на своё усмотрение: регистрировать людей без необходимости получения согласия от соседей, подарить, сдать в аренду и иное. Ограничение заключается лишь в том, что в случае продажи такой комнаты, владельцам иных долей предоставляется право преимущественной покупки.

Больше всего ограничений в правах присуще собственникам не выделенных долей. Несмотря на то, что им предоставляется право на проживание в такой недвижимости, они могут завещать её, продать или использовать для залога, но для сдачи в аренду, вселения и прописки, необходимо разрешение сособственника. 

Исключение из правил — это несовершеннолетние дети. В процессе их регистрации с родителями, в разрешении нет необходимости. Так же, в случае продажи, владельцам иных долей предоставляется право преимущественной покупки.

Судебная практика и юридические дела в данной области больше всего касаются вопросов, связанных с правами владельца и определение порядка пользования недвижимостью при покупке или наследовании доли, которая не выражена в натуральном виде.

Обязанности собственника и границы его прав

Получение прав на жилое помещение одновременно определяет и обязанности для такого собственника, среди которых можно выделит:

• оплата расходов по содержанию дома (факт проживания не имеет никакого значения);
• поддержка недвижимости в достойном санитарном и техническом состоянии, позволяющем комфортно в нём проживать;
• не ущемлять права и интересы соседей;
• применять жилой фонт по предназначению;
• обязательное участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме, соблюдение установленных правил по его применению;
• владельцы частных домов обязаны заключить договора на вывоз твёрдых коммунальных отходов. 

Сегодня законодательство касательно границ применения жилых помещений неидеально, и часто по многим вопросам возникают дискуссии. Согласно ЖК, такие помещения могут быть применены для ведения профессиональной или ИП деятельности, но если это не будет нарушать права иных граждан и установленные требования по содержанию жилых помещений.

Это позволяет творческим и научным работникам, репетиторам, программистам и многим иным применять собственное жильё для выполнения своей работы, но соблюдая при этом все определённые правила и требования касательно содержания жилого фонда. Право на использование жилой недвижимости для работы для конкретных категорий лиц обозначены в законодательстве. Это могут быть адвокатские кабинеты, размещающихся в помещениях, собственником которых выступает сам адвокат или член его семьи.

При этом, это не говорит, что собственник имеет право применять принадлежащие ему квадратные метры как ему вздумается. Категорически недопустимо превращение жилого помещения в нежилое.

Запрещено в доме или квартире:

• организовывать офисы;
• размещать молитвенные дома и представительства политических партий;
• использовать как склад, мастерскую, химическую лабораторию, создавать промышленное производство;
• заниматься сельским хозяйствованием (разводить животных). 

Согласно законуСогласно закону, такая деятельность возможно только после перевода жилого фонда в нежилой. Данное правило распространяется как на квартиры, так и на частные дома. Их применение не по назначению будет нарушением установленных норм закона. В виде наказания может быть применён штраф, а при неоднократном нарушении — изъятие жилья.

Проанализировав юридическую практику, можно сделать вывод, что определение границ касательно допустимого и запрещённого применения для каждого отдельного случая рассматривается в индивидуальном порядке.

Собственник недвижимого имущества имеет полное право пользоваться и распоряжаться им как вздумается, но при этом недопустимо нарушение прав иных собственников и создание неудобных условий для окружающих. Основная функция помещения всё так же должна быть — проживание людей. Процесс ведения деятельности в такой недвижимости будет очень ограничен.

Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме

Очень много вопросов касаются границ прав собственников квартир в многоквартирном доме или их части. С этим вопросом стоит разобраться более детально.

Общее имущество

Особенность многоквартирного дома в том, что там есть общее имущество, которое принадлежит каждому собственнику жилья в соответствующей доле (она пропорциональна площади недвижимости).

Под общим имуществом принято понимать:

• несущие конструкции здания;
• помещения общего пользования (лестница, лестничная площадка, холл, помещения хозяйственного и технического предназначения), крыша, подвал, чердак;
• системы санитарно-технического и инженерного предназначения (отопление, вентиляция, электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение и иное);
• иногда, земельный участок, в том числе с придомовой территорией и всеми объектами, что на ней расположены (детские площадки, ограждения, спорт комплексы);
• расчётный счёт в банке, на который происходит сбор средств на капитальный ремонт дома. 

Имуществом общего предназначения имеет право пользоваться каждый собственник. Это правило не распространяется на средства с р/с. Как и говорилось выше, предоставление тех или иных прав автоматически подтягивает и конкретные обязательства для таких собственников.

В данном случае речь идёт о необходимости соблюдать порядок и чистоту на таких территориях, принимать участие в содержании дома в тех размерах, которые пропорциональны доле в общем имуществе. Стоит обратить внимание на то, что нет никакой разницы, используется ли такое имущество по факту или нет. Например, жильцы квартир на первом этаже платят за содержание лифта на тех же условиях, что и жильцы последних этажей.

Не предусмотрено никакой процедуры для оформления права на общее имущество, но присваивается автоматически при получении права на недвижимость или её часть. Такое право так же автоматом переходит новому собственнику в случае оформления договора дарения или купли-продажи. 

Собственники квартиры никак не могут на своё усмотрение распоряжаться долей в общем имуществе или выделить её в натуральном виде, даже если она является неотъемлемой частью самой квартиры.

Недопустимо и даже незаконно выполнение владельцами квартир таких действий: самопроизвольная перепланировка холлов и коридоров, отгораживание тамбуров, размещение личных вещей на общей территории, сбор мусора вне квартиры. Это всё приводит к нарушению прав других владельцев квартир, а иногда и к правилам противопожарной безопасности.

Запрещено выполнять перепланировку внутри квартиры, которая затрагивает несущие конструкции всего дома или то, что отразится на его архитектурной целостности.

Исключительно на собрании собственников можно принять какие-либо решения, касательно распоряжения общим имуществом. Это может касаться перепланировки, сдачи в аренду подвала или чердака и многое иное. Реализация права касательно распоряжения общим имуществом дома происходит посредством права голоса на общем собрании жильцов.

Достаточно схожа ситуация с общим имуществом и у собственников недвижимости в коммунальных квартирах, где жилое помещение представлено в виде комнаты, а общее — это коридор, кладовые, санузел и иное. 

Владельцы комнат в данной ситуации оплачивают содержание общеквартирного имущества, имеют право использовать его, но в процессе не имеют право ущемлять соседей. Каждое изменение должно быть согласовано с иными жильцами.

Принципиальные требования к содержанию квартиры

Ещё одним нюансом проживания в многоквартирном доме является необходимость поддерживать свою жилою недвижимость в соответствующем состоянии (касается технического и санитарного состояния), а также соблюдать права иных жильцов.

Никто не требует выполнение чего-то невыполнимого, но в некоторых случаях, нарушение стандартных требований может стать причиной привлечения к ответственности, а именно за:

• антисанитарное состояние квартиры, где водятся тараканы или мыши;
• проблемы с электропроводкой или газовым оборудованием могут стать причиной пожара;
• по причине неисправности труб была затоплена квартира снизу, что приводит к ухудшению общего состояния конкретной квартиры и соседних;
• нетщательный уход за животными стал причиной стойкого неприятного запаха на лестничной площадке;
• непродуманные (несогласованные) ремонтные работы стали причиной ухудшения состояния соседней недвижимости или повреждены несущие конструкции дома;
• в квартире находятся взрывчатые и пожароопасные вещества;
• нарушается тишина. 

Не выполнение установленных правил касательно содержания квартиры, варварское отношение к общему имуществу, размещение личных вещей на площади общего пользования, характеризуется, как бесхозяйственное обращение с жилым фондом. Учитывая это, собственникам квартир, от которых возникают такие проблемы, может быть вынесено предупреждение и предписание о необходимости устранения нарушений.

Если на протяжении обозначенного времени, владельцем не было принято ни каких мер для устранения конфликтной ситуации, его могут лишить квартиры или комнаты (в зависимости от типа владения). Данное решение принимается судом, а сама недвижимость будет выставлена на торги. После продажи такой недвижимости, бывший владелец получает полученные за неё деньги, но за вычетом всех понесенных расходов.

Можно подвести итог, что, получая право собственности на недвижимое имущество в многоквартирном доме, владельцу автоматически предоставляется право использования общим имуществом, а также обязанность по его содержанию. Образ жизни, который ведёт владелец квартиры никак не должны отражаться на установленных санитарных нормах, нести угрозу для целостности имущества соседей и нарушать их интересы.

Права членов семьи собственника на жилое помещение

Права, а соответственно и обязанности, которые распространяются на членов семьи собственника квартиры прописаны в статье 31 ЖК РФ и статье 292 ГК РФ. Членами семьи являются люди, проживающие вместе с владельцем, а именно жена, муж, дети и родители. 

Это так же могут быть и иные родственники, которые признаны нетрудоспособными иждивенцами. В некоторых случаях к данной категории могут относиться и люди, не имеющие родства с владельцем, но они при этом они заселяются в дом или квартиру на правах членов семьи.

Отсутствие на законодательном уровне чёткой формулировки понятия «член семьи», становится основной причиной для судебного разбирательства и конфликтов. Чаще всего необходимо предоставление доказательств совместного проживания и ведения совестного хозяйства.

Права и обязанности членов семьи

Каждому члену семьи владельца квартиры предоставляется право (согласно закона) на безусловное использование жилого помещения на тех же условиях, что присущи и владельцу. Исключение из правил — наличие особого соглашения касательно порядка использования квартиры. Соблюдение установленных правил при пользовании помещением — обязательны к выполнению. На дееспособных и совершеннолетних членов семьи так же накладываются обязательства по содержанию жилья. Если с жильём обращаются бесхозяйственно, такого родственника можно выселить через суд.

В случае перехода права собственности на жильё к другому человеку, то присущие ранее права на такое жильё теряются, как самим бывшим владельцем, так и его родственниками, что проживали там. В их обязанности входит снятие с учёта и освобождение квартиры.

Какие права есть у бывших членов семьи?

Очень много вопросов возникает касательно присущих прав бывшим членам семьи собственника квартиры или дома. Согласно действующего законодательства, при прекращении семейных отношений (в основном это развод) такие родственники теряют все права на имеющееся жильё. В случае возникновения конфликтной ситуации по данному вопросу, собственник может обратиться в суд для их выселения.

Даже в случае обращения в суд, не стоит быть полностью уверенным в том, что ваше требование будет удовлетворено. В судебной практике не редкость, когда бывший член семьи сохраняет своё право на проживание такой жилой недвижимости ещё какой-то срок или обязывает собственника предоставить иной вариант для проживания.

Такая ситуация в основном случается тогда, когда граждане не имеют собственного жилья или финансовой возможности для его покупки или иных вариантов для вселения на правах члена семьи. 

Актуальна эта проблема в отношении несовершеннолетних детей. Ведь при разводе, возникают алиментные обязательства у одного из родителей, а ребёнок, проживающий с другим родителем так же становится бывшим членом семьи. Закон запрещает выселения ребёнка без дальнейшей прописки на новом месте.

Срок, на который судом было дано разрешение на совместное проживание бывших членов семьи, можно продлить, если опять обратиться в суд. Так же его можно досрочно прекратить, в случае изменения жизненных обстоятельств и появления новых возможностей.

В случае невозможности полюбовного разрешения «квартирного вопроса» между бывшими супругами, лучшим вариантом станет обращение к специалисту в данной области. Юрист сможет учесть все нюансы конкретного дела, детально объяснит присущие права и обязанности, предоставить помощь в процессе составления претензий и жалоб, при подаче иска в суд.