Что делать с недвижимостью, купленной на материнский сертификат, если планы изменились? И как быть в случае, когда маткапитал и ипотека, а семья хочет переехать?
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
Для материальной помощи родителям, в Российской Федерации, предусмотрены следующие правовые основания:
- гражданский кодекс РФ, семейный кодекс РФ;
- федеральный закон №256 от 29 декабря 2006 года (предусматривающий поддержку семей)
- региональные законы (ответственность субъекта за использование по назначению материнского сертификата)
Получая сертификат, родители задаются вопросом: как им распорядиться? Большинство склоняется к покупке жилья. В случае продажи, допустим с целью увеличения жилплощади, обращение в государственные службы необходимо. Так как нужно получить разрешение на сделку, в которой могут быть нарушены права ребёнка.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Чтобы оформить продажу жилого помещения, которое было куплено с привлечением материнского сертификата надо:
- одобрение Социального фонда России, органа опеки и банка;
- оформление недвижимости в общую долевую собственность;
- доля в новом жилье не будет меньше, а условия проживания хуже;
- жилое помещение зарегистрировано в Росреестре.
Контроль за семейным капиталом осуществляется государством. Поэтому придётся обращаться в следующие службы: орган защиты и опеки детей, Социальный фонд России.
Сроки продажи квартиры, купленной с маткапиталом
Если у родителей возникает необходимость продать жилую площадь (приобретённую за материнский капитал), то закон не предусматривает каких-либо ограничений по времени. Однако, если нет разрешения от ООиП, то продажа не будет оформлена нотариально и соответственно новый собственник не сможет зарегистрировать собственность в Росреестре. Так же необходимо, чтобы сделка была одобрена СФР.
Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом
Перед продажей недвижимости, где есть собственники дети, нужно сделать ещё очень много. Найти жильё, которое соответствует требованиям по закону. Так же найти покупателей, на жильё которое будет продано. Произвести оформление и регистрацию сделки.
Поиск недвижимости для детей или компенсации
К новому жилью, купленному вместо приобретённого, за материнский сертификат, предъявляют определённые требования:
- рядом должны находиться больница, школа или детский сад;
- состояние, пригодное для проживания;
- район, где располагается жильё, должен быть безопасен;
- сделан надлежащий ремонт.
Продажа недвижимости, купленной по материнскому сертификату, происходит одномоментно с приобретением нового помещения. Сначала оформляется договор (купли-продажи), потом он нотариально заверяется.
В случае невозможности выделения доли (несовершеннолетнего) в другом жилье. Возможна денежная компенсация, если ООиП не против. Тогда выясняется точная стоимость доли ребёнка (детей), затем деньги переводятся на банковский счёт несовершеннолетнего.
Поиск покупателей на новую квартиру
В случае не выделения доли детям или не получении разрешения от ООиП, сделка скорее всего будет оспорена. Это останавливает покупателей от покупки недвижимости с использованием материнского сертификата.
Когда найдено жилое помещение (соответствующее нормам опеки), договариваемся с покупателем о стоимости. Далее заключаем договор (предварительный) и вносим залог (желательно). Подтверждаем органу опеки намеренье выделить долю ребёнку во вновь приобретённом помещении. Если всё будет сделано правильно, то можно закончить сделку очень быстро.
Получение разрешения органов опеки и СФР
Продавая недвижимость, в которой дети являются собственниками, необходимо согласие СФР и ООиП. Тот, кто покупает, подаёт заявление в СФР, на распоряжение средствами материнского сертификата. Договор признаётся незаконным, при отсутствии согласия банка на сделку, в случае нахождения недвижимости в ипотечном кредитовании.
Пакет документов для органов опеки:
- заявление на продажу (разрешительное);
- документ подтверждающий личность (родителей, опекунов);
- свидетельство о рождении (для детей) и свидетельство о заключении брака (для родителей);
- выписки на покупаемое и продаваемое жильё из Единого государственного реестра, технические паспорта, лицевые счета (копии);
- согласие банка (если было ипотечное кредитование);
- оценочная стоимость жилья (документ из Росреестра);
- предварительный договор (с согласием заключения основного).
Решение принимается в течение 15 дней после подачи документов.
Оформление сделки
Регистрировать оба объекта недвижимости стоит одновременно. Обязательно удостоверение нотариусом.
Для нотариуса собирают следующие документы:
- документ подтверждающий личность (родителям, детям), до 14лет (свидетельство о рождении);
- предварительный договор (согласие на сделку);
- согласие на продажу (от ООиП);
- выписка из единого государственного реестра (подтверждающая права на собственность);
- паспорт объекта недвижимости;
- лицевой счёт (копия);
- справка из ЖКХ (отсутствует задолженность).
Регистрация права собственности в Росреестре
В МФЦ подаётся нотариально заверенное соглашение, договор продажи и план объекта недвижимости. Оплачивается госпошлина, и получается выписка из государственного реестра. Срок готовности выписки 7 дней. Можно воспользоваться электронной регистрацией (банковская услуга).
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Ипотечная недвижимость, зачастую погашается семейным сертификатом. В этом случае всё равно требуется согласование с ООиП, даже в случае не разделения на доли.
Для продажи такой недвижимости существует несколько вариантов:
- погашение ипотеки происходит за счёт части денег;
- банк соглашается передать покупателю условия по кредиту и обязательства;
- кредит гасится самостоятельно. Обременение снимается и жилое помещение переоформляется на покупателя.
Родители могут воспользоваться семейным сертификатом для выплаты ипотечного кредита. Тогда заранее готовится нотариально заверенное обязательство. В этом документе указывается следующее, после выплаты кредита ребёнку выделяется часть жилого помещения (доля).
В законе нет чёткого срока по исполнению требований. Когда обременение будет снято, по прошествии 6 месяцев этот период закончится. Приобретённое на материнский сертификат недвижимое имущество, реализуется только с согласия ООиП.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
Согласно налоговому кодексу РФ ст.№ 217. Семья, имеющая двух детей и больше не платит налог. Собственностью пользовались 5 лет (и более) налог не платится. Для остальных случаев налог составляет 13% от вырученной суммы.
Как рассчитать налог от продажи квартиры
Когда сумма, обозначенная в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, то из суммы нужно вычесть стоимость (подтверждённую документально) покупки недвижимости. Налоги будут считать с большей суммы, если обозначенная цена больше 70%. Общая оценочная стоимость считается после регистрации прав покупателем, но на 1 января.
Риски продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала
Важность получения разрешительных документов от государственных служб и банка, заключена в их возможности оспорить сделку в суде. Представителей несовершеннолетних ждёт административное наказание. Исходя из этого стоит до продажи недвижимости обосновать своё решение перед государственными органами.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- С недвижимостью приобретённой за счёт материнского сертификата возможно совершать сделки.
- В случае необходимости продажи, обязательно получить согласие от СФР, банка, ООиП.
- Вновь приобретаемая недвижимость не может быть менее комфортабельной и выделяемая часть (детям) должна быть такой же, как была или больше.
- Есть возможность перечисления на счёт ребёнка денежной компенсации, взамен положенной доли.
- Если пользование недвижимостью происходит более 5 лет, налоги не платятся.
Горячая линия
