Кадастровая стоимость – основной показатель цены объекта, который использует государство при расчете налога на недвижимость. Определяется для домов, квартир и земельных участков после оценки площади, года постройки, назначения помещения и других важных характеристик. Оспаривание кадастровой стоимости проводится по инициативе владельца объекта, если он заподозрил ошибку в расчетах. Это требуется для снижения налога, уменьшения аренды, и стоимости при выкупе участка у государства.
Зачем уменьшать кадастровую стоимость
Недочеты при расчете кадастровой стоимости – частое явление. Это связано с усредненностью при массовой оценке недвижимых объектов. Государственные оценщики не выезжают на место, не учитывают состояние квартиры или дома, степень износа и другие важные показатели. Поэтому зачастую кадастровая стоимость выше рыночной. Для собственников это критично, так как приводит к таким результатам:
- Завышенный налог, так как его рассчитывают на основании кадастровой стоимости.
- Трудности при продаже, так как покупатель обязательно поинтересуется, какой налог требуется платить за объект.
- Завышенный размер арендной платы.
- Увеличенный размер штрафов.
В этом случае единственным вариантом, который устроит и владельца, и покупателя, и арендатора будет анализ кадастровой стоимости и пересчет налогового бремени. При положительном результате налоги пересчитают не только за текущий год, а за все время, когда сумма была определена ошибочно.
Кто имеет право оспаривать кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость могут оспорить все лица, чьи права ущемляются. Обычно это владельцы земельных участков, домов, и квартир, так как именно они и оплачивают налоги. Однако, у заявителя должны быть веские причины для этого, например:
- Использование недостоверной информации при расчете кадастровой стоимости.
- Превышение кадастровой стоимости рыночной.
- Смена вида разрешенного использования участка.
- Технические неточности, присутствующие в расчетах.
- Игнорирование индивидуальных особенностей объекта.
- Изменение характеристик и ценности объекта из-за природных явлений.
Чтобы убедиться в том, что кадастровая стоимость завышена, следует перед подачей документов обратиться к независимому оценщику. Однако, полагаться можно только на мнение эксперта, состоящего в СРО и имеющего лицензию на такой вид деятельности. Только тогда отчет будет считаться доказательством для комиссии Росреестра и для суда.
Как снижают кадастровую стоимость
Госорганы, проводящие оценку, должны ознакомить собственника с промежуточными результатами. Тогда владельцы, которые не согласны с методами расчета или характеристиками своей недвижимости, или заметили техническую ошибку, могут заявить претензию еще на этом этапе. Тогда внести изменения будет проще. Однако, часто госслужащие пренебрегают сообщениями промежуточных результатов, и владельцам приходится оспаривать кадастровую стоимость.
Сделать это можно 2-мя способами: в досудебном порядке и в суде. Досудебный порядок следует соблюсти в любом случае. Для этого заявление направляется в ЕГРН. К нему прикладывается отчет об оценке объекта независимым экспертом. В течение 2-х месяцев комиссия рассмотрит обращение и сообщит о решении.
Если комиссия решила отказать, собственник может оспорить это в суде. В качестве ответчика выступит Росреестр вместе с комиссией, которая вынесла решение об отказе. В исковом заявлении следует указать, что требуется изменить кадастровую стоимость. К заявлению прикладываются документы-доказательства, например, отчет независимого эксперта с заключением.
После слушания судья вынесет решение об удовлетворении искового заявления, тогда кадастровая стоимость будет снижена согласно представленному отчету независимого оценщика, либо откажет. Отказ обычно выносится, если недостаточно доказательств.
Еще один способ уменьшения кадастровой стоимости подходит для участков. При расчете учитывают такую характеристику, как вид разрешенного использования. Если его изменить на другой, пересчитают и кадастровую стоимость.
Документы для снижения кадастровой стоимости
Независимо от того, каким способом будет пересмотрена кадастровая стоимость, требуется подготовить следующие документы:
- Выписку из Росреестра. В ней содержится сумма, которую надо изменить, и другие особенности объекта недвижимости.
- Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ на объект. Это касается тех случаев, когда заявление подает владелец недвижимости.
- Документы, доказывающие ошибочность информации об объекте, которые учли при расчете его стоимости.
- Отчет, содержащий рыночную стоимость недвижимости. При этом даты вычисления рыночной и кадастровой стоимости должны быть одинаковыми.
Если комиссия примет положительное решение, стоимость объекта изменят автоматически, владельцу не придется самому вносить изменения в Росреестр.
Недавно упростили порядок уменьшения кадастровой стоимости при наличии ошибки. Можно инициировать пересмотр сразу нескольких объектов недвижимости. Заявление принимают в обычном порядке или с помощью онлайн-сервисов, если есть цифровая подпись. Помимо этого, можно обратиться в организацию, которая организовала оценку, и попросить указать основания для расчета кадастровой стоимости конкретного объекта. При выявлении ошибки, оспаривать ничего не придется, изменения внесет оценочная организация.
Получить юридическую помощь по вопросам кадастровой стоимости можно на нашем сайте.
Горячая линия
