Кому нужна оценка недвижимости

Данная процедура проводится для определения и оценки стоимости объектов на рынке недвижимости. Эти данные могут понадобиться в случае продажи, покупки или оформления ипотечного займа. В этой статье мы расскажем о том, как происходит данная процедура и приведем примеры, где она может понадобиться.

Что называют оценкой недвижимости

Оценка недвижимости – это процедура подсчитывания стоимости любого объекта недвижимости, начиная от частного дома заканчивая гаражом. Вся данные о процедуре регламентированы. Этим процессом может заниматься как большая компания, так и самостоятельная личность. Вся деятельность таких оценщиков регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Подсчет примерной рыночной стоимости можно сделать и самому, но такие подсчёты не будут приняты государственными органами. Если вам нужно будет подать в банк или суд информацию об оценочной стоимости недвижимости, то подойдет только документ, подтверждённый специалистом.

Ценовая разница процедуры

Обращаясь к ФСО №2 можно обратить внимание на то, что оценочная стоимость объекта может расцениваться в четырех вариантах. Рассмотрим каждый вид подробно.

1. Стоимость рыночная.

Стоимость недвижимости, за которую реально осуществить продажу в условиях текущего рынка. К данной процедуре часто обращаются люди, которые хотят приобрести или продать имущество. Или юридическое лицо для подтверждения обладания определенных активов. Цена таких объектов будет зависеть от ситуации рынка. В данной процедуре находятся похожие объекты, после чего происходит подсчет средней цены на рынке.

То есть рыночная стоимость – это та цена объекта недвижимости, за которую возможно его продать.

2. Стоимость ликвидационная

Цена объекта недвижимости, за которую можно продать в кратчайшие сроки. В процедуре обычного подсчета применяют продолжительность экспозиции 3 или 4 месяца. В ликвидационной стоимости, срок в два раза меньше. Соответственно цена объектов будет не 100% от рыночной цены, а 75% максимум 80%.

Таким образом ликвидационная стоимость представляет цену, благодаря которой возможно быстро совершить продажу объекта недвижимости. Но для этого должны быть обстоятельства, которые подвергли продавать недвижимость по стоимости ниже рыночной.

3. Стоимость инвестиционная

Цена для конкретного гражданина или нескольких людей при конкретных инвестиционных целях. Зачастую ею пользуются для оценивания эффективности конкретных проектов. Например, если вы хотите узнать возможен ли доход сдачи собственной недвижимости в аренду. Эта цена всегда выше рыночной, так как идет расчет на прибыль, которую будет в будущем приносить недвижимость. Возможна ситуация, что цена при подсчете меньше, чем рыночная, тогда возможно выбрано не точное решение или объект лучше выставить на продажу.

В связи с выше сказанным, инвестиционная стоимость – это цена, благодаря которой можно получить прибыль от недвижимости.

4. Стоимость кадастровая

Цена недвижимости, определенная благодаря кадастровой государственной оценки. Такая процедура определения зачастую происходит массово. Но бывает, что такой вариант невозможен, тогда оценивается отдельно каждый объект. Исполнитель рассчитывает кадастровую стоимость и в случае налогообложения.

Совсем в редких случаях обращаются к восстановительной стоимости. Она предназначена для определения цены, которую нужно будет вложить в строительство похожего объекта при таких же условиях как сейчас. В таких подсчетах обращают внимание на растраты при оплате за работу рабочим, покупка строительных материалов, дополнительные зарплаты и остальные расходы.

Метод оценки недвижимости

Обращаясь к ФСО №1 можно обратить внимание на то, что существует три метода расчета.

1. Сравнительный

Главным в этом методе для оценщика должно быть то, что если цена завышена за объект и точно такую недвижимость можно купить намного дешевле, его невозможно продать. Оценщик не должен забывать о таких пунктах:

• выбор и сравнение с похожими объектами;
• корректировка значения объекта на примере подобных;
• утверждение результата.

Оценщик сначала находит подобный объект недвижимости, далее проводит полный анализ. После чего корректирует стоимости и выводит среднюю сумму.

Такой метод занимает много времени и работы, но зато считается самым точным.

2. Доходный

В данном методе оценщик должен рассчитать примерную прибыль, от начала пользования недвижимостью и до конца. В таком методе будут учтены все риски, которые возможны в будущем.

Чаще всего такой метод используется в рыночной оценке и инвестиционной деятельности. Так как мы все прекрасно знаем, что не лучший вариант покупать объект, который будет приносить только убытки вместо прибыли.

3. Затратный

Главным в этом методе является то, что объект не должен превышать сумму, которую можно потратить на его постройку в нынешнее время.

Данный метод используется при оценке объекта сразу с земельным участком, на котором расположена недвижимость.

Оценщик не должен забывать о таких пунктах:

• оценка стоимости аналогичных земельных участков;
• вычисление восстановительной цены объекта и его возможной прибыли;
• оценка возможного износа;
• подсчет полной стоимости объекта с земельным участком вместе.

Наилучший результат получается тогда, когда оценщик использует все методы одновременно. Бывают ситуации, когда невозможно обойтись только тремя методами, тогда можно обратиться к другим.

От чего зависит стоимость недвижимости

Самый распространенный фактор, влияющий на стоимость недвижимости это цена на стройматериалы и постройку, растраты на оплату рабочей силы, перевоз материала и дополнительные затраты.

Существует еще множество факторов, которые влияют на стоимость:

• рыночная стоимость недвижимости за последние пару месяцев;
• актуальность продажи в определенное время года;
• расположение жилья на карте;
• инфраструктура, которая находится рядом с объектом;
• как давно был объект построен;
• расположение в экологическом плане;
• наличие балкона;
• внешний вид двора;
• множество других факторов.

Все вышеуказанное учитывается при оценке недвижимости и вносится в заключительный отчет.

Порядок действий при оценке недвижимости объектов

Период оценки недвижимости может длиться от пару дней до 3-х недель. На это влияет занятость оценщика, перинные данные и регион. В общей сложности весь процесс состоит из шести этапов.

Первый этап – ознакомление с заданием оценки

На данном этапе следует определить: цель оценки; вид цены, которую нужно вычислить; права на имущество; сроки проведения оценки.

Чтобы все это осуществить необходимо обратиться к застройщику и получить документы, предварительно указав цель оценки. Чаще всего это происходит при оформлении ипотеки. Документы, которые вы получили, передаются оценщику. Он, в свою очередь, займется подсчетом рыночной и ликвидационной стоимости объекта. Такой подсчет подойдет для страховой компании.

На первом этапе оценщик полностью ознакомиться с объектом, его местонахождением, объемами, наличием нужной документации. Обе стороны согласовывают дату, когда можно будет осуществить осмотр объекта.

Заказчику необходимо обеспечить специалиста всей документацией, которая имеется на данную недвижимость. В нее входит:

• технический и поэтапный план;
• техническая документация;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН с указанием собственника.

Список документов может измени5ться, поэтому лучше данный момент уточнять у оценщика.

Второй этап – подпись договора

На этом этапе подписывается договор заказчиком и оценщиком. Это происходит после передачи всей документации и рассмотрения всех вопросов, касающихся стоимости объекта. В подписываемом документе прописываются сроки на выполнение работы, права и обязанности, вопросы оплаты. Цена работы оценщика колеблется от 2000 до 5000 рублей.

Третий этап – сбор нужной информации

Для того, чтобы сделать заключение о цене объекта необходимо специалисту собрать всю необходимую информацию. В этот этап входит и осмотр недвижимости, где оценщик может сделать несколько снимков. Они понадобятся, чтобы сверить реальную картину объекта с планом БТИ.

Четвертый этап – подсчет стоимости

Здесь подбирается методика подсчёта стоимости объекта. Самым распространенным есть метод сравнительный. Всю информацию по подсчетам можно будет просмотреть в заключительном отчете.

Пятый этап – учет условий.

Объект оценивают, зачастую, по трех основным подходам – это затратный, сравнительный и доходный. Коэффициент стоимости с рыночной ценой может быть как завышен, так и занижен. Существуют формулы, благодаря которым возможен подсчёт стоимости. Его также можно встретить в заключительном отчете.

Шестой этап – составление отчетной документации

Это последний этап, где оценщик составляет отчет для заказчика. Такая документация в обязательном порядке должна быть пронумерована и сшита. В нее вносятся такие данные:

• Основные факты и результаты;
• Цель оценки, не нарушающая законы страны;
• Информация о клиенте и специалисте;
• Допущения и ограничения условий, использованные оценщиком;
• Стандарты оценочной деятельности;
• Информация о недвижимости со ссылками на документацию;
• Данные о влиянии всего на цену недвижимости;
• Описание работы оценки;
• Согласование заключения;
• Приложения с копиями всей документации.

Документ должен иметь подпись оценщика и его личную печать.

Зачем нужен процесс оценки недвижимости

Во время судебных споров. Когда рассматриваются дела о наследии или обмане во время покупки недвижимости.

Во время оформления ипотеки. Недвижимость оценивается, в первую очередь, для банка, чтобы он имел представление о сумме денег, которую можно дать клиенту. Зачастую, сумма ипотеки приравнивается ликвидационной стоимости объекта или может быть меньшей. Это потому, что клиент некоторую часть денег вносит самостоятельно.

Во время реорганизации предприятия. Благодаря оценке объекта, возможно узнать сколько активов есть у компании и оценить существующие объекты в распоряжении фирмы.

Во время продажи недвижимости. Такое оценивание понадобиться как продающему лицу, так и покупавшему. Обе стороны не будут обмануты и произведут покупку и продажу по выгодной им цене.

Во время обмена жилья. Оценка недвижимости поможет точно рассчитать стоимость объектов и совершить выгодный размен для обеих сторон.

Во время залога. Процедура потребуется для того, чтобы банк знал точную сумму, которую в будущем получит за неуплату клиента.

Подсчет стоимости жилья самому

Как говорилось ранее, это сложная процедура и если у вас нет опыта, то лучше нанять профессионала.

Для подсчета самому, вам понадобится узнать рыночную стоимость, то есть сколько стоит подобная недвижимость. Для этого необходимо отобрать около пяти похожих объектов в вашем районе. Скорректировать стоимость с учетом того, что во время торга цена может снизиться.

Если после выставления на продажу никто не откликается, можно немного уменьшить цену. И нужно помнить, что самостоятельные подсчеты могут очень отличаться от реальных.

Получить юридическую помощь  по вопросам оценки недвижемости можно на нашем сайте.