Как продать долю в квартире?

Продажа доли в жилом помещении, с точки зрения законодательных нормативов, аналогична реализации целого помещения. Схема осуществления мероприятия идентична: составление и последующее подписание купле/продажного договора, а затем регистрация удостоверяющего собственность права в ведомстве Росреестр.

Тем не менее именующейся продажей доли акции присуща определенная специфика. Во избежание риска наделения сделки статусом недействительной в процессе осуществления следует соблюсти ряд формальностей юридического плана.

Важное замечание. Новый собственник получает право пользоваться приобретенной им долей в момент подписания договора. Но поскольку данная сделка обязана быть зарегистрированной государством, то правом владения новый собственник наделяется после регистрации в Росреестре.

Порядок продажи долей в квартире

Схема действий, согласно которой осуществляется реализация доли жилья, такова:

1. Сторонами по итогам переговоров согласовываются характеризующие сделку условия, и наряду с ними — наиболее существенные элементы договора.
2. Касающийся доли жилья купле/продажный договор подписывается сторонами.
3. Жилая площадь передается продающей стороной в фактическое владение покупающей стороне, которая, в свою очередь, передает продающему лицу (по установленной договором вариации) ранее оговоренную финансовую сумму.
4. Касающийся права собственности переход регистрируется обеими сторонами по вариантам «нотариус» либо «Росреестр». 

По завершении регистрации перехода права статус юридического владельца квартиры присваивается покупателю.

При наличии факта реализации доли жилого помещения на определенные факторы следует обратить особое внимание.

Прежде всего следует установить, в каком виде данная доля существует.

1. Если она представлена в виде обыкновенной дроби (например, одна восьмая часть площади помещения), то продаваемая часть не конкретизируется. По этому методу доля может быть выделена лишь в случае, когда каждому из владельцев может быть предоставлено отдельное помещение, при этом предназначенные для общего пользования комнаты, такие как кухня и санузлы, будут носить статус общей собственности.
2. Если доля жилой площади представлена в натуральном выражении, то касающееся преимущественного приобретения право применено быть не может. Следовательно, согласие прочих собственников при реализации жилого помещения иным лицам не требуется. Если доля выделяется в натуральном выражении, то в относящихся к квартире документах должно быть четко оговорено, в чьей собственности какое помещение находится. В большинстве недвижимых объектов натуральная доля, как правило, не выделяется. А потому при намерении какую-либо долю реализовать все собственники должны быть уведомлены об этом факте. 

Степень определенности. Согласно этому параметру доля подразделяется на две вариации:

1. Реальная. Размер доли аналогичен площади одного из имеющихся в квартире помещений. Например, если двухкомнатное помещение поделено между двоими гражданами, то доля каждого из них будет равна одной второй.
2. Идеальная. Если помещение не может быть разделенным на такие части, чтобы каждому из владельцев принадлежала комната, то доля будет идеальной. Например, это относится к однокомнатному помещению. При наличии трех владельцев в двухкомнатном помещении каждый будет обладать правом владения на одну треть. 

Вариации, по которым можно реализовать квартиру (юридически статус продажи не носят).

1. Реализация в виде акта дарения. В этом случае документально подтвержденные имущественные блага стороны друг другу не передают. Обладающий определенной долей собственник дарит, не оговаривая это никакими условиями, свою долю третьему лицу, фактически получая от него аналогичную стоимости доли финансовую сумму. Благодаря данной вариации удается обойти устанавливаемое законом для собственников право преимущественного приобретения.
2. Реализация доли в виде акта залога. Намеревающийся реализовать свою долю гражданин одалживает определенную финансовую сумму у покупателя. Касающемуся залога доли договору присваивается в этом случае статус гарантии по возврату долговой суммы. При наступлении срока возврата долг не возвращается, благодаря чему жилое помещение переходит в собственность одолжившего деньги гражданина. Ошибки, допущенные при осуществлении каждого из двух рассмотренных вариантов, наделяют договор и залог статусом недействительных, вследствие чего доля реализуется иному собственнику. 

Разница между собственностью долевой и совместной категорий. Если собственность имеет статус совместной, то доли собственников не конкретизируются, а потому имущество принадлежит обоим. Такая ситуация характерна для брачных партнеров.

Важное замечание. При наличии у собственности статуса совместной доля в квартире не может быть продана, поскольку выделена она быть не может. А потому при намерении реализовать часть квартиры потребуется сперва выделить планируемую к реализации долю. Характер сопутствующих факту продажи действий будет базироваться на вариации доли собственника – является ли она реальной либо идеальной.

Продажа доли в квартире второму собственнику

При наличии намерения реализовать долю жилого помещения предложение о приобретении таковой следует адресовать прежде всего собственникам этого помещения. При игнорировании данного факта и заключении купле/продажного договора без его учета судебная инстанция признает сделку недействительной.

Важное замечание. Если доля реализуется посредством публичных торгов, то право первоочередного приобретения владельцам не предоставляется. Предлагаемая владельцам жилой площади стоимость доли должна быть аналогична той стоимости, которая будет предлагаться третьему лицу (наличие незначительной разницы допускается).

Касающееся реализации собственности уведомление сособственники должны получить в письменной вариации – а именно в качестве дополненного описью вложения ценного письма. Это необходимо для осуществления в будущем возможности подтвердить факт отправки данного уведомления. Допускается также вручение уведомления в формате личной передачи, под расписку.

В 30-дневный период с момента получения указанного уведомления собственники должны определиться с решением по поводу приобретения доли. При непредоставлении ими ответа доля будет реализована в отношении иного лица.

При нарушении права, касающегося первоочередного приобретения, владелец может в трехмесячный (с момента, когда он об этом узнал) период реализовать свое право подачи иска по поводу перевода на себя обязанностей и прав покупателя. Владелец имеет преимущественное право, касающееся выкупа чужой доли, но уступить это право ему не позволяется — иначе сделка получит статус недействительной. Если отделенная от помещения доля обменивается, а не продается, то правила действуют аналогичные.

На самом деле в судебной практике собственники зачастую не имеют желания воспользоваться имеющимся у них правом на первоочередное приобретение доли, но одновременно препятствуют реализации этой доли третьему лицу. Мотивацией их действий является вынуждение реализующего долю собственника к продаже доли иным собственникам по заниженной стоимости.

Это выражается в уклонении от получения уведомления, недопущении потенциальных покупателей в помещение для его осмотра. Во избежание потенциально возможного оспаривания сделки недобросовестными собственниками в судебной инстанции необходимо четко следовать принципам предусмотренной для продажи доли процедуры.

Стоит отметить, что реализация доли в помещении прочим собственникам — вариант оптимальный, поскольку в этом случае стоимость продаваемой площади будет приближена к рыночной. В то время как при реализации доли третьему лицу дисконт будет варьироваться в границах 10-30% относительно рыночного варианта. Причина заключается в том, что желающих приобрести такой специфический товар, как доля в квартире, находится немного.

Как выделить долю в квартире для продажи?

Выделить долю можно лишь в том случае, если квартира наделена статусом приватизированной. И это вполне логично: поскольку неприватизированная жилплощадь в собственности конкретного лица не находится, то и сделки в ее отношении осуществить невозможно.

Выделение долей может осуществляться двумя способами:

1. При наличии общего согласия собственников на вариант разделения на доли в находящуюся в Росреестре либо БТИ и касающуюся квартиры документацию вносятся соответствующие изменения, оговаривающие разделение и принадлежность каждой доли конкретному собственнику.
2. При отсутствии общего согласия вопрос решается посредством судебной инстанции. В ходе рассматриваемого судом дела будет проведена экспертиза, благодаря которой выявятся оптимальные варианты раздела спорного недвижимого объекта. В этом случае после вынесенного судьями решения, документация также подвергается корректировке. 

После внесения корректировок в документы собственники получают возможность совершать с выделенными им долями различные сделки.

Как купить или продать долю в ипотечной квартире?

Если помещение находится под ипотечным залогом, рассматриваемая проблема осложняется некоторыми специфическими моментами.

В ситуации, когда собственником недвижимости является кредитное учреждение, в договоре осуществляется перемена сторон. Между финансовым учреждением и собственниками — новым и старым — подписывается дополнительное соглашение, оговаривающее переход касающихся договора обязательств к новому собственнику.

Такое правило действует в отношении ипотечной жилплощади, любые действия в отношении которой могут быть осуществлены исключительно с согласия залогодержателя, каковым является банковское учреждение. Если новым покупателем полная сумма не выплачивается, то этот покупатель принимает на себя все отраженные в ипотечном договоре обязательства и риски — таким образом и осуществляется замена сторон.

Резюме

При четком соблюдении формальностей процесс реализации одной из долей жилого помещения сложным не будет. Проблемы возникают лишь при отсутствии согласия всех собственников на это мероприятие. Возникающие между ними разногласия могут обернуться затяжным судебным процессом.

К осложняющим процесс реализации доли факторам можно отнести наличие не достигших совершеннолетия детей на спорной площади, арендного обременения, не утвержденных в официальном порядке перепланировок, также залога. При наличии указанных факторов владельцу доли придется осуществить специфические юридически значимые действия.

Ваши права в судебной инстанции, равно как и на досудебной стадии рассмотрения дела, надежно защитят имеющие внушительный практический опыт специалисты в области юриспруденции, к которым мы и рекомендуем обратиться.