Защита интересов застройщика: возможность оспорить договоры цессии в Арбитражном суде и решение по регистрации

По п.2 ст.11 Закона № 214-ФЗ, уступка прав требований допускается до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта недвижимости. Следовательно, уступка прав требований после подписания передаточного акта является недействительной. В данном случае, если договор цессии был заключен после подписания передаточного акта, то он может быть признан недействительным на основании того, что он противоречит законодательству. Однако, судебная практика указывает на то, что регистрация договора цессии после передачи объекта недвижимости по акту может быть признана юридическим пуризмом. Также, практика показывает, что признание договора цессии мнимой или притворной сделкой не является положительной практикой для защиты интересов застройщика. Поэтому, для защиты интересов застройщика, необходимо обратить внимание на все юридические аспекты заключения договоров цессии в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Сам договор цессии об уступке прав участниками долевого строительства ИП требований.

2. Копии ДДУ, на основании которых были заключены договоры цессии.

3. Приказы и решения Арбитражного суда Московской области в данном споре.

4. Практика судебных решений по аналогичным делам.

По основаниям для признания договора цессии недействительным, в данном случае возможны следующие варианты:

1. Договор цессии заключен после была осуществления передачи объекта недвижимости по акту, что неправомерно, поскольку в соответствии с законодательством цессия может быть заключена только до момента передачи объекта недвижимости.

2. Договор цессии мог быть заключен с нарушением требований Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения».

3. Сделка была заключена с нарушением требований других законов Российской Федерации, регулирующих порядок заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве.

Однако, успешность признания договора цессии недействительным будет зависеть от доказательств, представленных в конкретном случае, поэтому точный ответ на данный вопрос может быть дан только после проведения юридической экспертизы и изучения всей имеющейся в этой ситуации информации.

Статьи, которые могут быть применимы для решения данного вопроса:

• Пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (с учетом изменений от 03.07.2016), который устанавливает сроки уступки прав требований участников долевого строительства;

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с учетом изменений от 03.07.2016), который содержит положения об условиях и форме совершения гражданско-правовых сделок, в том числе об уступке прав требований;

• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с учетом изменений от 08.03.2021), который содержит положения о нарушениях в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.