Решаем проблему путаницы с участками для строительства дома: обмен/купля-продажа, документы, экспертизы

1) Данный вопрос может решаться как юридически, так и фактически, в зависимости от определения происходящего в каждом конкретном случае. С точки зрения юридической практики, заключение договора обмена (либо куплю-продажу) участков возможно, при условии согласия обоих собственников и соответствия данного договора требованиям законодательства. Фактически обмен участками и объектами незавершенного строительства возможен, но потребуется перестройка и переустройство зданий на участке. 2) Для заключения договора обмена (либо куплю-продажу) участков необходимо подготовить и предоставить технический план и акт о том, что на момент заключения договора участки не зарегистрированы в качестве объектов индивидуального жилищного строительства или объектов незавершенного строительства. Важно также предоставить документы, подтверждающие права на собственность на земельные участки и на строящиеся объекты. 3) Для урегулирования вопросов, связанных с данным неверным разрешением на строительство, необходимо обратиться в орган, выдавший данное разрешение, с целью изменения информации в ПКК. В случае, если такие изменения не предусмотрены, необходимо обратиться в суд с заявлением о внесении изменений в кадастровые документы.

Для решения вопроса о заключении договора об обмене участков, необходимо следующее:

1. Заключить договор обмена (либо купли-продажи) участков между вами и родственниками, определив участки и их границы. В договоре следует указать, что на участках уже начато строительство, что обмен производится с учетом этих обстоятельств, и что каждый из вас принимает на себя ответственность за свой объект незавершенного строительства.

2. Для регистрации договора об обмене (либо купли-продажи) в Федеральной регистрационной службе необходимы следующие документы:

• договор обмена (либо купли-продажи) участков, заверенный нотариусом;
• кадастровый паспорт на каждый из участков;
• документы, подтверждающие право собственности на участки (свидетельства о государственной регистрации);
• технический паспорт на незавершенное строительство на каждом из участков.

1. Наличие ошибочных разрешений на строительство не влияет на возможность заключения договора об обмене (либо купли-продажи) участков. Однако в дальнейшем необходимо будет произвести исправление ошибок в указанных разрешениях в соответствующих органах, чтобы избежать возможных проблем с правом собственности и продажи объектов недвижимости в будущем.

Статьи, применимые к данному вопросу:

1. Статья 554 Гражданского кодекса РФ "Обмен имуществом"
2. Статья 558 Гражданского кодекса РФ "Продажа имущества"
3. Статья 447 Гражданского кодекса РФ "Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Для заключения договора по обмену (либо куплю-продажу) участков необходимы пакеты документов на недвижимость обоих участков, а также на объекты незавершенного строительства на них. При наличии неверных разрешений на строительство необходимо произвести правку или замену этих документов. Если возникают сомнения в отношении правильности указанных в разрешениях на строительство данных, может понадобиться проведение экспертизы и получение соответствующих заключений.