Продажа квартиры

Добрый день, Дмитрий!

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), имущество может находиться в общей долевой собственности. В вашем случае:

- Умерший муж владел 1/2 доли квартиры.

- После его смерти эта доля подлежит наследованию.

По ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди являются дети, супруги и родители умершего. Если у умершего есть сын, то он также является наследником, несмотря на лишение родительских прав (лишение прав не лишает ребенка права наследования). Таким образом:

- Супруга (теща) наследует 1/4 доли (половина от 1/2).

- Сын наследует 1/4 доли.

- Брат умершего, как владелец второй 1/2 доли, сохраняет свои права.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение — это безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Теща может подарить свою долю (1/4) несовершеннолетнему ребенку. Однако:

- Дарение недвижимости несовершеннолетнему требует согласия органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

- После дарения доля станет собственностью ребенка, и распоряжаться ею смогут только его законные представители (родители или опекуны) с разрешения органов опеки.

Если теща подарит 1/4 доли несовершеннолетнему, то эта доля станет его собственностью. Продать или иным образом распорядиться этой долей без согласия органов опеки будет невозможно.

Однако это не лишает других собственников (брата умершего и его сына) права распоряжаться своими долями. Они могут продать свои доли, но с учетом права преимущественной покупки других собственников (ст. 250 ГК РФ).

Судебная практика подтверждает, что дарение доли несовершеннолетнему является законным способом защиты интересов ребенка. Например:

В Определении Верховного Суда РФ от 15.07.2019 № 18-КГ19-20 указано, что дарение недвижимости несовершеннолетнему не может быть оспорено, если оно совершено в его интересах.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 разъяснено, что органы опеки должны давать согласие на сделки с имуществом несовершеннолетних, если это не ущемляет их права.

Теща может оформить дарственную на 1/4 доли квартиры на несовершеннолетнего ребенка. Для этого необходимо:

1. Подготовить договор дарения.

2. Получить согласие органов опеки и попечительства.

3. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

- Однако следует учитывать, что это не решит всех конфликтов с другими собственниками. Они могут продать свои доли, но с соблюдением права преимущественной покупки.

Если теща хочет полностью исключить возможность продажи квартиры, можно рассмотреть вариант выкупа долей у других собственников.

Также можно обратиться в суд для определения порядка пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ), чтобы закрепить за каждой стороной конкретные комнаты.

Дарение доли несовершеннолетнему ребенку возможно и законно, но не гарантирует полного блокирования продажи квартиры, так как другие собственники сохраняют свои права. 

Для более детального анализа ситуации и подготовки необходимых документов, обращайтесь, буду рада помочь.

С уважением.