Приватизация

Добрый день! Собираюсь покупать квартиру в ипотеку. Выяснилось, что в выбранной недвижимости, собственники приватизировали квартиру на основании прописки при первичной приватизации. Но прописались они позже смерти родственников. т.е. они были прописаны в 1997 году, потом выписывались, в 2004 году бабушка умирает и они видимо прописываются в эту квартиру снова (пришел официальный отказ из МФЦ о предоставлении архивной выписки). В 2007 году квартира приватизируется. Может ли быть данная сделка признана незаконной и у меня, как вторичного собственника возникнуть проблемы?


| Ольга, Москва
Категория: Недвижимость
 

Ответы юристов (2)

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 664 дня
Ответов: 3583 Рейтинг: 4.99

Ваш вопрос взят в работу.

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 664 дня
Ответов: 3583 Рейтинг: 4.99

Здравствуйте, Ольга! Приватизация - одно из оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации регулируются Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации)

Граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации).

Чтобы иметь право на участие в приватизации квартиры, надо соблюдать несколько условий:

- иметь гражданство РФ;

- постоянно проживать в данной квартире на основании договора социального найма (до 2005 года - на основании ордера на вселение в жилое помещение). Временные жильцы (т.е. лица, имеющие временную регистрацию по месту жительства, для краткосрочного пребывания) не могут участвовать в процессе приватизации квартиры, в которой временно проживают.

Учитывая то, что продавцы квартиры снялись с регистрационного учета (выписались из квартиры) в 1997 году, а массовая приватизация в РФ началась 4 июля 1991 года, то соответственно, если мы говорим о сохранении их права  на участие в приватизации квартиры после снятия с регистрационного учета, то тогда это право они утратили с момента снятия с регистрационного учета, поскольку условием для участия в приватизации является факт постоянного проживания в квартире на основании договора социального найма. Таким образом, они не должны были сниматься с регистрационного учета до момента приватизации квартиры, т.е. до 2007 года. А так право на приватизацию они утратили, поскольку снялись с учета до этого момента.

Таким образом, продавцов квартиры, к сожалению, в данном случае нельзя считать ее собственниками на основании приватизации жилого помещения. Соответственно, у них нет права распоряжаться  (продавать) данную квартиру. Рекомендую Вам узнать, кто является действительным собственником квартиры (это можно сделать , заказав выписку из ЕГРН), и только с этим лицом заключать договор купли-продажи, иначе сделка с лицами, утратившими право на приватизацию квартиры, может быть признана недействительной. Если все-таки продавцы получили документы о приватизации на свое имя, то все равно, на мой взгляд, лучше отказаться от такой сделки, учитывая перечисленные обстоятельства.



Каргапольцев Евгений
Каргапольцев Евгений Юрист,
Курган На сайте: 103 дня
Ответов: 86 Рейтинг: 4.64

Здравствуйте, Ольга.

Насколько я понял, Вас интересует, является ли законной приватизация квартиры текущими собственниками в 2007 г, учитывая, что до 2004 года они не были зарегистрированы в квартире по месту жительства.

Так вот, согласно ст.2 Закона О приватизации жилищного фонда в РФ ( в редакции на 2007 год)

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Таким образом, для получения права на приватизацию главное, чтобы по состоянию на дату приватизации имелось законное право пользования на услвоиях соц.найма, а не то, что ранее они снялись с рег.учета и до 2004 г не были в квартире зарегистрированы, как само по себе.

Важен сам факт наличия у них прав нанимателя или членов семьи нанимателя по договору социального найма на дату приватизации.

Регистрация же по месту жительства в квартире носит уведомительный характер, ее следует расценивать в данном случае, как уведомление в адрес государственных органов о том, что они проживают в данной квартире по месту жительства, при этом без наличия права пользования не могло быть и регистрации. Согласно ст.2 Закона РФ от 25.06.1993 №5242-1

Регистрационный учет граждан Российской Федерации имеет уведомительный характер и отражает факты прибытия гражданина Российской Федерации в место пребывания или место жительства, его нахождения в указанном месте и убытия гражданина Российской Федерации из места пребывания или места жительства;

Другими словами, наличие права пользования порождает права и обязанности по рег.учету в конкретном жилом помещении, а не регистрация порождает право пользования.

в 2004 году бабушка умирает и они видимо прописываются в эту квартиру снова (пришел официальный отказ из МФЦ о предоставлении архивной выписки).

Если говорить исключительно о юр.оценке, то следует понимать, каким образом в 2004 году приобретено право пользования после смерти бабушки, давшее право на приватизацию, учитывая то, что ранее собственники снимались с рег.учета, что могло свидетельствовать об утрате ранее существовавшего права пользования. Одним из возможных оснований могла быть ч.2 ст.82 ЖК РФ

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Информацию Вы можете получить у самих собственников. Могли быть и иные варианты, тут гадать -не перегадать.

С практической же точки зрения - с даты приватизации прошло 14 лет, оспорить договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан по прошествии такого срока весьма маловероятно ввиду истечения сроков исковой давности. -см. ст.181 ГК РФ ( в редакции до 2013 г). Теоретически это возможно только в том случае, если найдется какое-либо заинтересованное лицо, которое сможет доказать, что узнал о об основаниях недействительности не ранее года назад до обращения в суд (при требованиях по основаниям оспоримости), или узнал о самой приватизации не ранее, чем 3 года назад. (по основаниям ничтожности).

(пришел официальный отказ из МФЦ о предоставлении архивной выписки).

Вот этот документ Вам в любом случае получить следует во чтобы то ни стало, чтобы понимать, кто был зарегистрирован по месту жительства в квартире ранее, не имеется ли иных лиц, имеющих на дату приватизации право пользования и при этом не участвовавших в приватизации. Поскольку, если таковые лица были, то сохранили права пользования на условиях соц. найма, которое сохраняется у них и при продаже квартиры иным собственникам.

Каков порядок получения архивной справки по форме 9в г.Москве, точно сказать Вам не могу ввиду того, что в Москве оффлайн не работаю. Как говорят знакомые коллеги - получали в последнее время в МФЦ, от себя могу добавить - такая возможность может быть и на портале госуслуг. Только следует иметь ввиду - выписка выдается собственникам, нанимателям, а не любым лицам.


Решен VIP 650 руб.
Консультируйтесь с юристом онлайн

Задайте вопрос прямо сейчас, и его увидят сотни профессионалов со всей России. Первый ответ вы получите уже через 15 минут! Юридическая помощь предоставляется на бесплатной и платной основе.

Получите консультацию нашего юриста в течение 15 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут
89 консультаций сегодня
98% довольных клиентов
Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных!

Услуги юристов

Получить кредитные каникулы из-за коронавируса теперь может каждый гражданин, ведь после введения 7 апреля новых поправок в договора о кредитовании со стороны государства, люди которые не могут выполнить платеж вовремя, имеют право передвинуть момент внесения средств. Это называется кредитными каникулами – временем, когда россияне могут не платить по кредитам, сидя на карантине и не имея возможности зарабатывать деньги.

Использовав услугу, получите:

  • точную информацию как оспорить сделку;
  • оперативный ответ специалиста;
  • подробную консультацию по досудебным и судебным процедурам. 

Услуга может помочь в следующих случаях:

  • если долг вымогают после окончания срока исковой давности;
  • угрожают физическим вредом;
  • если на коллекторскую компанию нужно подать иск в суд.

Похожие вопросы


Татьяна, Город: Новокузнецк

Михаил, Город: Челябинск

Елена, Город: Туапсе

Светлана, Город: Сегежа

Категории права

Вы в двух кликах от решения вашей проблемы