Предварительный договор купли-продажи квартиры: правовые последствия и способы выхода из ситуации.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, предварительный договор купли-продажи не может быть признан судом за основной договор без взаимного согласия сторон. Если стороны по предварительному договору не собираются заключать основной договор купли-продажи, то суд не может их к этому принудить. В данном случае, если вы не желаете продавать квартиру, то вы можете отказаться от заключения основного договора. При этом, если покупатель будет претендовать на возврат задатка, вам может потребоваться обратиться в суд с соответствующим иском. Также, если вы не желаете выдавать генеральную доверенность, вы можете отказаться от этого требования. Если покупатель будет продолжать создавать неприятности, вам может потребоваться обратиться за помощью к юристу.

Для решения данного вопроса потребуется изучить следующие документы и доказательства:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между продавцом и покупателем 25 марта 2019 года;
2. Документы, подтверждающие внесение 100% задатка за квартиру в день заключения предварительного договора;
3. Документы, подтверждающие передачу ключей квартиры покупателю в сентябре 2020 года;
4. Документы, подтверждающие проводимый покупателем ремонт в квартире;
5. Документы, связанные с планировкой квартиры, включая документы БТИ;
6. Любые другие доказательства, которые могут быть представлены сторонами.

Ответ на вопрос, повлечет ли признание предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи обязательства для продавца продать квартиру и за свой счет узаконить перепланировку, зависит от условий, указанных в самом предварительном договоре.

Если в договоре не было указано условие о необходимости узаконения перепланировки, продавец не обязан выполнять такие работы и оплачивать их. Тем не менее, при наличии несоответствий в планировке, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры или расторжения договора, если такая возможность была оговорена в договоре.

По отношению к требованию покупателя о предоставлении генеральной доверенности или возврата второй суммы задатка, это зависит от содержания предварительного договора и доказательств, представленных сторонами. Если покупатель не имеет законных оснований для требования генеральной доверенности или возврата денежных средств, продавец может отказаться удовлетворить такие требования.

В случае возникновения спора между продавцом и покупателем, рекомендуется обратиться к юридическому консультанту или адвокату для оценки доказательств и правовой помощи в защите своих интересов.

Статьи Закона, которые применимы для решения данного вопроса:

• Статья 437 Гражданского кодекса Российской Федерации: правила договора купли-продажи;

• Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации: установление срока для заключения основного договора купли-продажи;

• Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации: последствия не заключения основного договора купли-продажи в установленный срок;

• Статья 547 Гражданского кодекса Российской Федерации: последствия незаконного строительства;

• Статья 553 Гражданского кодекса Российской Федерации: устранение нарушений в процессе строительства;

• Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации: общие положения о задатке;

• Статья 308 Гражданского кодекса Российской Федерации: последствия неисполнения договора при уплате задатка;

• Статья 313 Гражданского кодекса Российской Федерации: возврат задатка.

Таким образом, суд может признать предварительный договор договором купли-продажи, однако если квартира не соответствует плану БТИ, это может привести к обязанности продавца узаконить перепланировку за свой счет. Что касается требования покупателя относительно генеральной доверенности, то это может быть либо дополнительным условием купли-продажи, либо отдельным договором, и если продавец не желает ее предоставлять, то он имеет право отказаться от сделки и вернуть задаток покупателю. Однако, в данной ситуации необходимо тщательно рассмотреть все обстоятельства и консультироваться с адвокатом.