Как гарантировать переход права собственности при форс-мажоре с продавцом

Добрый день! Первым делом желательно уточнить, что прописано в договоре в части передачи денег за объект недвижимости. Если прописан порядок расчета по сделке после передачи документов на регистрацию, то этому порядку предстоит следовать. Изменять порядок расчетов стоит лишь путем заключения соответствующего дополнительного соглашения. Это важно на случай, если с продавцом что-то произойдет и Вам придется доказывать основания для перечисления денег вопреки прописанным условиям.

Что касается форс-мажора, то ситуация с коронавирусом, в ряде случаев, признается обстоятельством непреодолимой силы в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ. Об этом сделал вывод и ВС РФ в последнем обзоре (№1) от 21 апреля 2020 года (вопрос 7).

Но в любой ситуации вопрос о том, является ли та или иная ситуация обстоятельством непреодолимой силы будет разрешаться в судебном порядке и индивидуально.

Если смоделировать ситуацию на Вашу, то Вы, достигнув соглашения о порядке расчетов, можете произвести оплату за объект до регистрации права, но в случае любых непредвиденных обстоятельств будете через суд доказывать свое право на проведение регистрации объекта.

Если продавец длительное время не сможет въехать в страну для регистрации права, то можно попробовать через суд потребовать признания договора заключенным ввиду невозможности его исполнения из-за обстоятельств непреодолимой силы. Суд вынесет решение о регистрации права на объект, но в любом случае будет запрашивать подтверждение от продавца, если с ним на момент рассмотрения дела, будет все в порядке. То есть добиться перевода права собственности по суду Вы сможете.

Самый удобный альтернативный вариант: оформление продавцом доверенности по месту нахождения через консульство на представителя в РФ, высылка ее почтой и завершение регистрации сделки без участия продавца лично. Никаких препятствий юридического характера к этому нет.

Но исходя из опыта, все же хочу предостеречь от заблаговременной оплаты сделки без крайней необходимости. И хотя юридически закон на Вашей стороне, сложившаяся обстановка с COVID-19 не только затрудняет оперативную защиту своих прав, но и вовсе исключает ее. Суды работают в ограниченном режиме, любой процесс потребует отражения позиции продавца как стороны по делу, а это будет возможно лишь путем направления судебного поручения в другое государство. И без эпидемии такие процедуры занимали месяцы, а в современных реалиях Вам никто не даст никаких прогнозов на этот счет.

Здравствуйте! В силу  ст. 302 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации права, что полностью соответствует положениям  ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оговаривающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, для перехода права собственности Вам необходима государственная регистрация сделки. Как вариант, на данный момент вы можете заключить договор купли-продажи  с выплатой стоимости товара (или части), указав при этом, сроки исполнения обязательств по передаче Вам земельного участка и регистрации Вашей сделки. Данный вариант разрешения ситуации предксмотрен положениями ст. 456,457, 314  ГК РФ .