Договор купли продажи по ипотеки

Добрый день! В договоре ипотеки: Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558, Гражданского кодекса РФ, статей 17, 38 Жилищного кодекса РФ, статей 34-36 Семейного кодекса РФ, статей 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 Эти статьи обезопасят меня от риска расторжения или признания недействительным по иску Продавца или третьей стороны? Могу я потом получить: ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести за свой счет в собственность ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент исполнения решения суда, определенный в соответствии с действующим законодательством РФ и возместить прочие убытки. При этом указанная квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного выполнения указанных обязательств. Или необходимо добавить какую-то еще статью?


| Ольга, Москва
Категория: Недвижимость
 

Ответы юристов (2)

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 664 дня
Ответов: 3583 Рейтинг: 4.99

Ваш вопрос взят в работу.

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 664 дня
Ответов: 3583 Рейтинг: 4.99

Здравствуйте, Ольга! Для подробного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с имеющимся у вас договором купли-продажи, ипотечным договором. Вы можете прикрепить его файл на странице вопроса, либо прислать мне в чат.

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 664 дня
Ответов: 3583 Рейтинг: 4.99

Приглашаю вас в юридический чат, для решения вашей проблемы.

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 664 дня
Ответов: 3583 Рейтинг: 4.99

Здравствуйте, Ольга! Насколько я понимаю, речь идет о продолжении вопроса, присланного Вами вчера. Указанные Вами статьи позволяют более подробно рассматривать составление самого по себе договора купли-продажи, и они  используются при составлении договора. Однако, к сожалению, в данном случае приведенные статьи не могут решить Вашу проблему, поскольку она состоит не в технике составления договора купли - продажи как таковом, а в том, что в связи с тем, что как Вы написали вчера, продавцы снялись с регистрационного учета в 1997 году и с момента снятия с этого учета они утратили право на участие в приватизации квартиры, так как к моменту снятия с учета их квартира была не приватизирована. 

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 664 дня
Ответов: 3583 Рейтинг: 4.99

Поскольку если лицо добровольно выехало и «выписалось» в связи с переездом на новое постоянное место жительства за ним не сохраняется право приватизации. Чтобы себя обезопасить Вам необходимо узнать: не лишены ли продавцы права пользования жилым помещением на основании судебного решения;

Сколько лет они в квартире не проживали и почему снялись с регистрации? По какой причине обратно прописались в квартире?

НО самое главное, Вам необходимо узнать, являются ли они сейчас собственниками продаваемой ими квартиры? Как правило, это проверяется на этапе оформления сделки нотариусом. Но вы можете сделать это и сами, заказав выписку из ЕГРН и ЕГРП.

Если выяснится, что они не являются собственниками квартиры, тогда сделка не состоится, поскольку они как не являющиеся собственниками продаваемой квартиры не имеют права ее продавать. И такая сделка будет признана недействительной. Если же выяснится, что они являются ее собственниками, тогда все будет в порядке. 

Таким образом, самое главное для Вас выяснить, являются ли продавцы квартиры ее собственниками с юридической точки зрения. Всего доброго!

Где они проживали с момента снятия с регистрации.

Ольга
Пользователь

Анна, доброе утро!

На самом деле это лишь предположение о незаконной прописке, т.к. у собственников есть свидетельства о собственности, в паспорте отметка о регистрации с 1997 год и нет отметок о выписке и повторной прописке, есть заявление на приватизацию, где фигурируют именно эти собственники и нет какого либо отказа других людей. В выписке ЕГРН тоже они числиться собственниками. Только один подозрительный момент, что в архивной выписке фигурируют родители одной из собственницы, которые выписаны по смерти, а самих собственников в архивной выписке нет. МФЦ отказал в такой выписке сейчас, ссылаясь на то что в тот момент они не были собственниками, почему дали ранее выписку, а сейчас нет, непонятно, риэлтор говорит, что изменились правила выдачи. Меня это беспокоит, не будет ли потом проблем


Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 664 дня
Ответов: 3583 Рейтинг: 4.99

Здравствуйте, Ольга! Если данная выписка необходима в перечне документов для оформления сделки, тогда вам нужно обратиться в письменном виде в МФЦ с заявлением с требованием разъяснить, на основании какого нормативного акта Вам отказано в её выдаче. Ответ должен придти в течение 10 -30 дней. Если ответа не будет или он будет отрицательный, Вы имеете право обратиться в суд с иском об устранении препятствий в оформлении сделки. И просить суд обязать МФЦ выдать вам справку. Если же данная выписка не нужна для оформления сделки, то вполне достаточно того, что в выписке из ЕГРН продавцы числятся собственниками жилья. И проблем потом у вас быть не должно.

Каргапольцев Евгений
Каргапольцев Евгений Юрист,
Курган На сайте: 103 дня
Ответов: 86 Рейтинг: 4.64

Здравствуйте, Ольга.

Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558, Гражданского кодекса РФ, статей 17, 38 Жилищного кодекса РФ, статей 34-36 Семейного кодекса РФ, статей 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 Эти статьи обезопасят меня от риска расторжения или признания недействительным по иску Продавца или третьей стороны?

От рисков расторжения и признания ДКП недействительным защищают не статьи ГК РФ и иных законов (они только лишь регламентируют какие-либо права и обязанности, наступление определенных юридических последствий тех или иных фактов), а фактические обстоятельства, проверка юридической истории квартиры, проведенная надлежащим образом, то есть это юридический анализ документов о квартире. Поэтому говорить о том, что указание в договоре такого пункта Вас от чего-то гарантированно защищает, нельзя.

Единственное о чем можно сказать, так это о том, что согласно п.6 ст.8.1 ГК РФ

6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Как указано в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29.04.2010

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Если право собственности продавцов зарегистрировано в ЕГРН, Вы сможете ссылаться на него в подтверждение своей добросовестности, пока предполагаемый истец, оспаривающий сделку не докажет, что при тех обстоятельствах, что имелись, сведений ЕГРН для убеждения в правах продавца было недостаточно.

ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести за свой счет в собственность ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент исполнения решения суда, определенный в соответствии с действующим законодательством РФ и возместить прочие убытки.

Такие положения вполне уместны, практикуются.

При этом указанная квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного выполнения указанных обязательств.

Пункт имеет недостаток, поскольку по общему правилу не может накладывать какие-либо обязанности для третьего лица, которое в сделке не участвовало, что следует из п.3 ст.308 ГК РФ

3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

То есть, если гипотетически предполагать истребование квартиры в будущем третьим лицом, данный пункт работать не будет.

Решен VIP 650 руб.
Консультируйтесь с юристом онлайн

Задайте вопрос прямо сейчас, и его увидят сотни профессионалов со всей России. Первый ответ вы получите уже через 15 минут! Юридическая помощь предоставляется на бесплатной и платной основе.

Получите консультацию нашего юриста в течение 15 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут
89 консультаций сегодня
98% довольных клиентов
Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных!

Услуги юристов

Услуга поможет решить следующие проблемы:

  • оформить требование по взысканию для всех наследников;
  • составить требование для частичного погашения задолженности для отдельных наследников;
  • поддержать на досудебном этапе или при разбирательстве в суде.

Обратившись за помощью, получите:

  • полноценную защиту интересов в оспаривании сделок;
  • тщательную проработку каждого конкретного случая;
  • клиентоориентированный подход, чтобы оспорить незаконные сделки.

Консультант подскажет:

  • что делать если в страховке отказали;
  • куда обращаться, чтобы восстановить справедливость;
  • как составить жалобу на страховую компанию и т.п.

Похожие вопросы


Олег, Город: Москва

Хотим играть!, Город: Звенигово

Михаил, Город: Челябинск

Категории права

Вы в двух кликах от решения вашей проблемы