Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

При осуществлении сделки с подвергшимся переделке помещением могут возникнуть сложности законодательного плана. Поэтому прежде чем эту сделку заключать, необходимо узаконить осуществленное в квартире переустройство. Заявка подается в жилинспекцию либо оформляется через Госуслуги.

Сергеев Олег · 2023-05-30 23:55:58
Содержание:

Планировка жилого помещения зачастую изменяется его владельцами в угоду своему комфорту. Такая акция влечет за собой особые последствия. Поэтому как покупка недвижимого объекта, так и его продажа имеет свою специфику. В нижеследующем материале будет рассказано о способах узаконивания перепланировки и особенностях реализации жилья, перепланировка которого официального разрешения не имеет. 

О чем говорит российское законодательство?

Имеющиеся в российском законодательстве нормативно-правовые акты обязывают владельцев жилой площади документально фиксировать вмешательство в целостность помещения. Перепланировку следует согласовывать с жилищной инспекцией и учреждением БТИ. При отсутствии согласования собственнику будет назначен административный штраф, а в дальнейшем — судебное предписание. 

В предписании будут отражены следующие моменты:

  1. Необходимость узаконивания мероприятия в принудительном порядке.
  2. Необходимость приведения жилья к первоначальному, указанному в техпаспорте, состоянию. 

Касающаяся переустройства информация конкретизируется в СНиП, российском жилищном кодексе, а также СанПиН. Кроме того, следует руководствоваться Постановлением российского правительства, в котором утверждаются касающиеся пользования жилыми помещениями правила. 

Когда недвижимый объект предназначается к продаже, имеющаяся в его отношении документация, в том числе и конкретизирующий планировку жилища кадастровый паспорт, передается новому собственнику. Если изменения в этот документ не внесены, переустройство получит статус незаконного. 

Тем не менее возможности продать жилье, в документах на которое имеется нестыковка с фактическим внешним видом, существуют. О них и будет упомянуто ниже.

Виды перепланировок

Простая переделка на территории квартиры может заключаться в следующем:

  • разбор предусмотренных первоначально застройщиком антресолей;
  • установка заменяющей ванну душевой кабины;
  • сдвиг фаянсовых конструкций в санузлах;
  • перемещение имеющихся в несущих стенах либо перегородках дверных проемов;
  • изменение месторасположения перегородок;
  • замена оконных блоков либо дверей с сохранением площади данных конструкций.

Кроме того, перепланировка может относиться к категории сложных, и среди такого рода мероприятий можно отметить:

  • объединение нескольких квартир в одну на базе нарушения целостности стеновых панелей и перегородок;
  • объединение одной из комнат с лоджией либо балконом;
  • расширение санузла засчет сокращения площади иной комнаты;
  • создание дополнительных дверных либо оконных проемов;
  • перемещение в другое место газоснабжающих систем и оборудования.

Вопрос возможности

Российские законодательные нормативы не предусматривают наличия ограничений, касающихся совершения различных сделок в отношении помещения с неузаконенной планировкой. Тем не менее новому собственнику стоит понимать, что он будет владеть, распоряжаться и пользоваться объектом, фактический облик которого противоречит документальному, и такой акт может иметь соответствующие последствия. 

Оптимальным выходом в такой ситуации будет вынуждение продающего жилплощадь гражданина к заблаговременному узакониванию перепланировки, чтобы в процессе сделки передаваемая покупателю документация была оформлена надлежащим образом. На практике же такой идеальный план осуществляется достаточно редко. 

Поэтому если в квартире имеется в наличии неузаконенная переделка и вышеуказанный вариант не был осуществлен, путь узаконивания этой переделки придется проделывать покупателю, но уже после того, как сделка была зарегистрирована государством.

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

Если покупатель выражает согласие на приобретение жилья, в котором имеется не отраженная в технических документах переделка, то он должен быть информирован о следующих рисках:

  1. При выявлении не состыковки документов с фактическим видом квартиры сделка может получить статус недействительной.
  2. На узаконивание переделки потребуются дополнительные финансовые затраты. 
  3. При оспаривании переделки появятся непредвиденные судебные расходы. 

Квартира с перепланировкой и ипотека

Квартиру с переделкой, которая не имеет статуса узаконенной, на базе ипотечного договора реализовать достаточно сложно. Кредитная организация будет иметь при такой сделке большие риски, поскольку уровень ликвидности недвижимости такого рода резко снижается. Кроме того, банковское учреждение не заинтересовано в несении собственных расходов, связанных с узакониванием переделки. 

Если же ипотечная сделка уже была оформлена, а несоответствие планировки помещения документам обнаружилось позже, договор подлежит расторжению — и в судебном порядке в том числе. 

Поэтому заключающим договор сторонам рисковать в данной ситуации не рекомендуется. Продавец обязан открыто предоставить покупателю все информационные сведения, с целью достоверной оценки возможных последствий и рисков. Документацию следует привести в порядок заблаговременно, до оформления ипотечной сделки. Если этого не сделать, финансовое учреждение вполне закономерно может отказать в кредитовании. 

Санкции за незаконную перепланировку

Если перепланировка, осуществленная в квартирном пространстве, с компетентными органами не согласована, то на владельца помещения будет наложен штраф административного характера, размер которого варьируется в зависимости от того, нанесен ли на базе этого мероприятия ущерб здоровью либо имущественным интересам иных лиц. 

При отсутствии ущерба штраф будет варьироваться в границах от 2 тыс. рублей до 2,5 тысяч, при наличии же ущерба для лица с физическим статусом размер его увеличится до 5 тыс. рублей. Но даже если такая сумма штрафа для владельца не является существенной, уже сам факт привлечения к ответственности административного плана негативно отразится на репутации.

Бывают ситуации, когда причиненный третьим лицам ущерб, возникший на базе умышленных действий собственника трансформированной квартиры становится существенным. В этом случае инициируется судебное разбирательство, по результатам которого нарушителя могут принудить к выплате компенсации в связи с причиненным моральным и материальным вредом.

Как выявляют незаконную перепланировку

Некоторые собственники жилой площади считают легализацию перепланировки необязательным действием, полагая, что неприкосновенность их территории нарушена быть не может. 

Тем не менее контролирующий орган может нарушить их покой на основе следующих причин: 

  1. Результатом переделки стало повышение уровня звукопроницаемости по отношению к соседней квартире. Если проживающие в ней граждане заподозрят, что целостность соседского помещения была нарушена, они могут подать жалобу в занимающуюся жилищными вопросами инспекцию.
  2. Нарушенные в процессе переобустройства строительные нормативы повлекли за собой аварийную ситуацию либо нарушение работы имеющих общедомовое назначение коммуникаций. Инициировать контроль сложившейся ситуации могут как коммунальные службы, так и жильцы дома. 
  3. Также сотрудники коммунальной службы могут зайти в помещение для контроля (поверки) ИПУ. Если они обнаружат, например, не предусмотренное проектом жилища совмещение помещений, они также могут инициировать осмотр жилой площади.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Для того чтобы избежать сложностей в куплепродажном мероприятии при наличии не зарегистрированной в официальном порядке переделки, трансформацию помещения следует узаконить, при этом акцию желательно осуществить до совершения сделки – во избежание возникновения проблем в момент регистрации куплепродажного договора. 

Спектр действий, которые необходимо предпринять для узаконивания сделки, таков:

  1. Заказ касающегося перепланировки проекта в какой-либо компании (например, БТИ).
  2. Написание заявки, на базе которой будет согласовано переустройство.
  3. Собрать пакет документов, которые будут дополнять заявку: удостоверение личности, скан-копию куплепродажного договора, конкретизирующий недвижимость техпаспорт.

Кроме того, понадобится документ, в котором будет зафиксировано письменное согласие иных собственников жилья — при наличии таковых. 

Заявка с комплектом документации передается в ведающую жилищными вопросами инспекцию. Период рассмотрения этой заявки варьируется от двух месяцев до шести. Оформить запрос на согласование переделки можно в онлайн-формации, на веб-ресурсе Госуслуги – тогда предусмотренный для рассмотрения заявки период сократится до 45 дней. 

При отсутствии нарушения строительных норм заявка будет одобрена.

Горячая линия
БЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!

8 800 301-63-12

Москва, МО, Россия

Сергеев Олег

Сергеев Олег

Юрист ничего не написал о себе

Рейтинг:  3.62
Комментарии и вопросы (0)
Комментариев нет, ваш может быть первым

Добавьте комментарий