Сейчас стала популярной практика, когда в новостройках продают «коробки» со свободной планировкой – можно расположить комнаты по собственному вкусу и желанию. Тем не менее, желание изменить свое жилье нередко возникает и у тех, кто владеет квартирой в старом фонде. Все это сделать можно, если соблюдать рамки закона и границы разумного. Однако перепланировка – это не только затраты на материалы и рабочих. Чтобы не доставлять неудобств соседям в будущем и случайно не нарушить целостность перекрытий, все работы нужно узаконить. Процесс связан со сбором документов, составлением проектов и, в среднем, занимает несколько месяцев. Однако грамотный подход и своевременные действия оградят владельцев от проблем и штрафов в будущем.
Зачем нужно узаконить перепланировку?
В первую очередь, важно разобраться с терминологией. Многие хозяева квартир уверены, что согласовать перестройку – это тоже самое, что и узаконить ее. Одно понятия совершенно разные и относятся к различным сферам законодательства. При этом, хозяин должен пройти оба эти этапа.
В первую очередь, перепланировка квартиры согласовывается еще до того, как начнутся какие-либо работы. Раньше сделать это можно было только лично через Многофункциональный центр, теперь же появилась возможность согласовать онлайн – такую поправку ввели с августа 2020 года.
Именно на этом этапе вы предлагаете новый план помещения, который должен быть одобрен соответствующими организациями и инспекциями. Узаконивание же – процесс, который необходимо пройти уже после строительства. Делают это инспекторы лично, чтобы убедится, что все несущие конструкции остались нетронутыми, а другим жильцам многоквартирного дома ничего не грозит.
Проще всего узаконить те процедуры, которые никак не влияют на целостность здания. К ним относятся:
- Замена или полный снос встроенных шкафов и другой подобной мебели.
-
Перемещение некоторой сантехники и других приборов – раковин, электрических и газовых печей.
-
Изменение расположения сантехники, если оно не выходит за рамки одного помещения – то есть перемещение в пределах ванной комнаты.
-
Постройка или снос перегородок между комнатами, но только в том случае, если они не являются несущими конструкциями.
-
Заделка дверей.
Есть и те переделки, которые не только не получится согласовать и узаконить – они вообще являются нарушением и делать это категорически нельзя, так как может нарушится целостность дома, будут проблемы у соседей. К таким перепланировкам относят:
- Снос любых несущих конструкций.
-
Изменение расположения санузлов в квартирах или их расширение.
-
Изменения на фасаде.
-
Расширение жилого помещения за счет хозяйственных или технических. Например, объединение квартиры с чердаком ил подвалом.
-
Расположение радиаторов на балконах и лоджиях.
-
Объединение теплого пола и центрального отопления в доме.
Как узаконить перепланировку?
Весь процесс узаконивания перепланировки состоит из четырех последовательных шагов. В первую очередь, необходимо проверить, соответствуют л ваши планы закону, нет ли среди предполагаемых действий тех, которые помешают жильцам или повредят само строение.
Далее составляется проект нового помещения. Нарисовать желаемое самостоятельно не получится, такая бумага не будет иметь юридической силы. Исключение составляют разве что небольшие изменения в помещении, например, изменения местоположения ванной или туалета в санузле, их замена.
Во всех остальных случаях нужно обращаться в бюро проектов, где вам подготовят все необходимые документы. Тщательно подойдите к выбору организации, так как можно попасть на мошенников или незарегистрированное учреждение, проект которой не будет иметь никакой силы. Проверить информацию можно в реестре СРО, здесь же можно выбрать подходящее бюро.
Третий шаг – это сбор и подготовка всех необходимых бумаг. Перечень следующий:
- Паспорт владельца квартиры.
- Заявление на перепланировку.
- Свидетельство о том, что человек является владельцем –выписка из государственного реестра.
- Технический паспорт жилья.
- Согласие всех жильцов дома или подъезда с ремонтными работами в письменном виде.
- Сам проект перепланировки.
В некоторых случаях бумаги могут отличаться – все зависит от региона проживания. Уточнить детали можно в многофункциональном центре или администрации города ил района.
Весь пакет документов вместе с проектом передается в Многофункциональный центр. В некоторых регионах есть возможность подать бумаги онлайн, через государственный портал, занимающийся решением подобных вопросов. Далее остается только ждать разрешения от инспекции – на это государственный орган имеет сорок пять дней с момента подачи заявления.
Если решение принято в вашу пользу, вы получите еще и специальный журнал, где нужно записывать все действия во время ремонта. Если же решение отрицательное нужно или переделать проект, устранив все ошибки, или обращаться в суд – на это есть три месяца с момента получения отказа.
Что делать, если перепланировка уже совершена?
Существует четкая последовательность действий, которую нужно выполнить собственнику, чтобы ремонт в квартире соответствовал законодательству. Если перестройка уже состоялась, однако не была ранее согласована и узаконена, сделать это нужно будет через суд.
В первую очередь, подготавливаются все документы. Это технический паспорт квартиры, справки из санитарно-эпидемиологической службы, выписки из государственных реестров. Кроме того, изготавливается проект уже переделанной квартиры.
Далее направляется извещение в городской отдел архитектуры о том, что была совершена перестройка квартиры с указанием внесенных изменений. Параллельно с этим, направляется иск в суд, где прикладывается все тот же пакет документов и проект.
Суд рассмотрит прошение и вынесет свое решение. Если оно окажется в пользу собственника, останется только зарегистрировать внесенные изменения. Для этого обратитесь в БТИ, где к вам будет направлен специалист. Он запишет все переделки, которые потом будут внесены в реестр. В течение десяти дней на квартиру будет выдан и новый технический паспорт.
Последний шаг – это получение кадастрового паспорта. Обратитесь в Многофункциональный центр или Кадастровую палату, приложив решение суда и копии всех заключений. Еще нужно будет оплатить госпошлину. Только после этого к вам в квартиру придет еще один инспектор для фиксации всех изменений на их соответствие с проектом. После подтверждения новый кадастровый паспорт будет готов.
А есть ли штрафы за незаконную перепланировку?
Даже если изменения происходят в рамках закона, а вся перепланировка заключается в переносе раковины из одного угла в другой, все, что не было согласовано заранее считается незаконным. Поэтому даже если суд постфактум одобрил ваши действия, штраф все равно заплатить придется.
Санкции включают в себя штраф около тридцати тысяч рублей, а также другие меры. Например, суд может потребовать вернуть жилье в первоначальное состояние, а БТИ наложит запрет на выезд за пределы страны, если нарушения оказались уж слишком серьезными. Все эти меры, как и сумма штрафа, могут изменяться в зависимости от региона проживания и особенностей каждого ремонта.
Кроме того, неузаконенная перепланировка чревата и другими последствиями. В первую очередь, это связано с возможностями будущей продажи квартиры. Так, например, вам не дадут ипотеку под залог жилья с неузаконенной перепланировкой, да и продать такое помещение очень сложно. В ипотеку его не возьмут вообще, а сделка за наличные будет совершенно невыгодной: придется сильно снизить цену из-за того, что рано или поздно покупатель столкнется с теми же проблемами, которые не захотел решать бывший владелец.
Кроме того, всегда нужно обращать внимания на время проведения работ. Даже если перепланировка уже узаконена, не исключены проблемы с соседями из-за шума и мусора. Нужно точно узнать, в какие часы работы в доме запрещены. Так, в Москве это нельзя делать с семи вечера до девяти утра и с часу до трех дня, когда могут спать маленькие дети. В выходные дни и праздники ремонт тоже придется отложить.
Если соседи пожалуются, будет выписан штраф – около трех тысяч рублей. То же самое касается и вывоза мусора. Если ремонт делается своими силами, нужно найти машину в организации, которая предоставляет подобные услуги. Выкинуть строительные материалы в бак около дома – тоже штраф. Профессиональные строительные компании, чаще всего, сами решают этот вопрос и включают вывоз мусора в стоимость своих услуг, однако лучше уточнить это заранее.
Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?
Все эти нормы относятся как к помещениям, которые находятся в собственности у владельца, так и те, которые куплены в ипотеку. Отдельных пунктов в законе для ипотечного жилья в вопросах перепланировки нет. Однако есть частные случаи. Так, например, в договоре может быть указан запрет на изменение внешнего вида квартиры – то есть, той самой перепланировки. В других случаях все подобные действия нужно дополнительно согласовать с финансовой организацией, которая и выдала кредит на квартиру.
Если такие пункты в договоре есть, то банк имеет полное право периодически направлять инспектора для проверки состояния помещения. Если выявлены нарушения по договору, банк может подать иск в суд и тогда есть риск выплачивать компенсацию или вовсе остаться без жилья.
Во сколько обойдется перепланировка?
Речь идет не о цене ремонта – здесь все очень индивидуально, - а о стоимости проектов и других бюрократических услуг.
В первую очередь, многое зависит от сложности желаемых работ. Опять же, если речь о замене напольного покрытия или переноса сантехники в пределах одного санузла, то стоимость будет дешевле. В этом случае даже не понадобиться полноценный проект, достаточно только эскиза желаемых работ, цена на который в бюро составляет около пяти тысяч рублей по Московской области.
Если речь идет о крупных сложных работах, например, остекление балкона, изменение фасада здания, здесь будет потрачено и больше денег, и еще больше времени. Хотя бы потому, что согласовать свое желание придется дополнительно еще и с городскими архитектурными и жилищными инспекциями.
В среднем, стоимость полноценного проекта перепланировки составляет от пятнадцати до ста тысяч рублей. Многое зависит и от компании. Популярные проектные бюро могут брать больше денег со своих клиентов, чем организация в условном Подмосковье.
Чтобы проект не пришлось переделывать, не забывайте, что материалы, которые будут в нем указаны, должны полностью соответствовать действительности. Если работы связаны с тем, что вы решили заменить линолеум на ламинат, то паркет положить уже точно не получится. То же самое касается материалов для возведения перегородок и сантехнических механизмов.
Если у вас возникла проблема с перепланировкой квартиры получить юридическую помощь можно на нашем сайте.
Горячая линия
