Если вы собираетесь приобрести квартиру, то в процессе самостоятельного поиска подходящего варианта через соответствующие сайты вам непременно будут попадаться варианты для покупки только через агентства. При этом, риелторы сообщают о необходимости подписания документа о просмотре, суть которого заключается в том, что если данная квартира вам подойдёт и вы захотите её купить, то вы обязаны будете уплатить риелтору комиссию. В ином случае, вам просто не покажут ни одну квартиру. На сколько они правы в данном вопросе?
В случае подписания акта осмотра квартиры, это ни в коем случае не обязывает вас платить что-либо риелтору. Опасность при подписании документов заключается в том, что вместе с актом, риелтор может дать на подпись ещё и договор на предоставляющие им услуги.
Чаще всего, риелторы настаивают на подписании и первого и второго документа и при этом их навязчивость на высшем уровне.
Чем меньше потенциальный покупатель разбирается в ситуации, тем настойчивее будет риелтор. Для того, чтобы не заплатить там, где можно было этого не делать, нужно знать, как аргументировать свои действия, а значить иметь представления о сложившейся ситуации и сути документов.
Зачем риелтор просит подписать бумагу о просмотре
Для того, чтобы разобраться в действиях риелтора необходимо на некоторое время представить себя на месте продавца недвижимости. Продавец подыскивает себе риелтора и они подписывают договор:
- возмездного оказания услуг;
- поручения;
- агентский договор на предоставление риелторских услуг.
При этом, риелтор обязан предоставить услуги, юридического и информационного характера, где у каждой есть своя стоимость. В основном, стоимость информационных услуг, в сравнении с юридическими на много дороже. Иногда, последние могут быть предоставлены клиенту на бесплатной основе, «в подарок».
К списку информационных услуг можно отнести размещение объявления на соответствующем сайте, создание условий для просмотра квартиры. Юридической является услуга по проверке юридической истории недвижимости, проверка договора купли-продажи на соответствие всем установленным правовым нормам. За результат от предоставленных юридических услуг, риелтор несёт ответственность, особенно если возникнут потом проблемы с квартирой, что автоматически означает некачественное оказание услуги.
При подписании сторонами договора о предоставлении исключительно информационных услуг, то клиент платит только за них, а в случае срыва сделки, риелтору всё равно будет нужно выплатить комиссию в полном размере.
Ведь все положенные информационные услуги им были предоставлены (организован просмотр, найден покупатель, проведены переговоры), а юридический не оказаны или только частично, ведь по итогу сделка сорвалась, но ведь согласно договора, данные услуги вовсе не оплачивались или стоили очень мало.
Заключающийся договор может быть такой формы. С первого взгляда можно подумать, что в нём нет никакого разделения на юридические и информационные услуги, но это не так. Понять это можно будет уже после ознакомления с его следующими страницами.
Стоимость на разные услуги указана отдельно и зависит от ряда факторов по сделке.
Далее начинается всё самое интересное, а именно что касается стоимости договора, где всё сто процентов придётся заплатить клиенту за предоставленную информационную услугу по поиску жилья. Стоит обратить внимание на формулировку, согласно которой будет осуществляться поиск жилья, полностью подходящее покупателю по всем предъявляемым им требованиям и в итоге удовлетворит условия сделки. Хотя изначально можно прочесть про обязанность исполнителя произвести сделку. Но все услуги юридического характера предоставляются на бесплатной основе. Это означает, что даже в случае его отсутствия, нужно будет выплатить комиссию в полном размере.
Риелторы с опытом проведения сделок с недвижимостью знают, что в случае возникновения каких-либо форс-мажорных ситуаций, за всё клиент будет спрашивать с риелтора. При этом, что именно написано в договоре их мало будет интересовать. Некоторые даже могут пойти в суд. Учитывая это, риелторы стремятся по максимуму прописать в договоре все условия оказываемых информационных услуг.
К информационному типу услуг относится и организация процедуры просмотра выбранной недвижимости.
Отдельным пунктом такая услуга в договоре может и не быть прописана, но за выполненную рекламную компанию, целью которой был поиск покупателя, с которым в дальнейшем велись переговоры, показывалась квартира, риелтор точно потребует с продавца финансовое вознаграждение.
Даже в случае продажи квартиры без непосредственного участия риелтора, продавец недвижимости всё равно должен выплатить риелтору оговоренную стоимость за предоставленные им информационные услуги.
Особое внимание стоит обратить на то, имеется ли в договоре пункт о том, что сделка может происходить только в присутствии риелтора. Если это есть, а на деле всё произошло совершенно наоборот, то риелтор может потребовать с продавца квартиры не только комиссию, но и штраф, на нарушение условий подписанного договора с ним. Размер данного штрафа чаще всего риелторы пытаются сделать максимально больно.
Именно для того, чтобы подтвердить факт предоставления информационных услуг, риелтор и просит потенциальных покупателей подписать акт осмотра квартиры. В таких актах трудно найти какой-либо изъян в случае обращения в суд, ведь в них сторонний человек подтверждает факт получения услуги (организация риелтором осмотра квартиры).
В случае подписания такого договора, клиент должен выплатить риелтору 60% от оговоренной ранее суммы комиссии, в случае отказа от услуг риелтора, не зависимо от того, состоится сделка или нет.
Выше указан возможный пример акта осмотра объекта недвижимости. Использовать такой документ может, как риелтор продавца, так и риелтор покупателя. Согласно приведённого примера, риелтор организовал показ 4-х квартир, что предоставляет ему право на получение за это вознаграждения, в случае подписания сделки по одному из вариантов.
Когда появляется двойная комиссия
Подписывать или нет, тот или иной договор, по закону, каждый человек вправе решать самостоятельно, поэтому навязать услуги и заставить подписать что-то не может никто. Но на деле, ситуации часто складываются совершенно на оборот. Риелторы всегда хотят заработать по максимуму, а самый простой способ этого заключается в получении денежного вознаграждения, как с продавца недвижимости, так и с покупателя.
Если после подписания предложенного риелтором акта осмотра, риелтор видит, что потенциальный покупатель готов приобрести недвижимость, ему предлагается подписать договор с риелтором продавца. Такое предложение может поступить в любой момент сделки (при заключении предварительного или основного договора купли-продажи).
При подписании такого договора, покупатель автоматически становится клиентом того ж самого риелтора, что и продавец. В таких договорах, заключаемых между покупателем и риелтором, чаще всего прописывается факт оказания информационных услуг, которые заключаются в поиске и подборе вариантов недвижимости для дальнейшего приобретения. При всём том, что квартира на момент подписания такого договора уже найдена и найдена она, между прочем, самим покупателем.
Действующим законодательством и правилами этики риелторов не запрещено получение денежного вознаграждения одновременно с покупателя и с продавца.
В некоторых областях риелторы объединяются в единый профсоюз, который имеет свой кодекс этики. В нём обозначено, что риелтор имеет право предоставлять интересы более чем одной стороны в одной сделке и получать соответственно за это денежное вознаграждение.
До момента показа недвижимости, между риелтором – продавцом и риелтором – покупателем должен быть заключён договор возмездного оказания услуг.
Доказать то, что подписание договора было навязано со стороны риелтора очень сложно, лучше не подписывать его вовсе. Кажется, что всё просто, но на деле это не так. Риелторы могут даже угрожать срывом сделки и тем, что квартира будет продана другим покупателям, готовым на всё.
Что говорят суды
В случае подписания договора между покупателем и риелтором продавца, доказать отсутствие получения каких-либо информационных услуг от агента практически невозможно. Доказать то, что покупатель самостоятельно занимался поиском недвижимости и данное объявление нашёл на одном из общедоступных сайтов в интернете и даже лично контактировал с собственником, в суде не получится.
Так, например, сазу после первого просмотра, покупатели принимают решение о приобретении квартиры. В процессе оформления предварительного договора купли-продажи агентство продавца предлагает подписать с ним договор, при этом намекая на то, что в ином случае сделке не бывать. Покупатели соглашаются, подписывают его и в итоге становятся должны агентству 2% от цены квартиры.
В итоге, после сделки, покупатели отказываются выплачивать агентству процент, ведь даже не понимали, что за документы тогда подписывали. В результате, компания подаёт в суд. Объяснения покупателей в суде были таковыми, что на подпись им документы подсунули, текстом вниз и только сказали о необходимости их подписать.
Условия подписанного договора были таковыми:
- 70% денежного вознаграждения за оказание информационных услуг;
- 20% - размер агентских;
- 10% денежного вознаграждения за оказание юридических услуг.
Решением судьи было признание получения первых двух услуг, что в итоге обязало покупателей выплатить агентству 90000 рублей. То есть, обжаловать решение не получилось.
Среди случаев из практики так же можно рассмотреть и тот, где гражданин искал квартиру на разных сайтах и решил позвонить по одному их найденных им объявлений на общедоступном сайте, где наткнулся на риелтора. Риелтор сообщила о продаже данной квартиры, но предложила к просмотру другую, которую потенциальный покупатель уже видел тоже на сайте. После просмотра квартиры, он решил её покупать.
В итоге, между покупателем и продавцом был заключён предварительный договор купли-продажи. Кроме этого, риелторы дали на подпись покупателю договор про указанные услуги по подбору квартиры. Несмотря на удивление мужчины, ведь нашёл квартиру он сам, он подписал данный договор, плюс риелтор сообщила, что сделки без него не будет.
Немного подумав, покупатель понял, что подписал договор про услуги зря. Его решением стало – одностороннее расторжение договора, которое было направлено в агентство вместе с запросом расчёта стоимости оказанных услуг. При этом, сделка по купле-продажи недвижимости ещё не состоялась, поэтому покупатель надеялся оплатить стоимость оказанных услуг и всё. Вместо ответа, компания подала в суд.
По решению суда, информационная услуга была предоставлена, ведь имеется договор с агентством и подписан акт осмотра. Размер вознаграждения за неё составляет 78000 рублей. Данную сумму суд и взыскал. Кроме того, суд обязал клиента уплатить неустойку за несвоевременную уплату суммы в размере 5000 рублей госпошлину – 4320 рублей.
В ответ на такое вынесенное решение, покупатель обратился в апелляционный суд для его оспаривания. Доводы о самостоятельном поиске квартиры и обозначенной стоимости за один просмотр квартиры в размере 78000 рублей, и там признали юридически несостоятельными.
Далее, дело рассматривалось в кассационном суде, и было отправлено на пересмотр в апелляционный суд. Основной причиной пересмотра дела стало то, что цена за оказанные услуги риелтора до покупателя была доведена уже после их получения им, ведь прописана в акте приёма-передачи от руки. Это говорит о том, что в момент подписания такого договора, клиент не имел представление о том, сколько именно ему придётся заплатить риелтору за услуги.
На данный момент, учитывая вышесказанное, исход дела может измениться в сторону истца, а ранее обозначенная сумма в договоре будет уменьшена.
Как обращаться с риелтором на просмотре
Начиная сотрудничество с риелтором, нужно знать некоторые нюансы.
Если приобретать квартиру не планируете, а риелтор просит подписать акт осмотра, то сделайте это. В итоге ни на чём это не отобразится и необходимо только риелтору. Именно в такой способ у них происходит фиксация предоставления продавцу информационной услуги.
Если сомневаетесь ещё в своём решении касательно покупки квартиры, стоит помнить, что после подписания акта осмотра, тут же последует предложение о подписании договора с риелтором. Произойти это может в любой момент.
В случае, если кто-то желает приобрести квартиру, это не обязывает его подписывать договор с риелтором продавца. Покупатель вправе нанять своего риелтора или осуществить сделку самостоятельно.
Так же, покупатель без труда может оставить жалобу (модератору) на объявление, в случае его публикации на специализированном портале. Причиной подачи жалобы может стать невозможность осмотра квартиры в свободном доступе и предоставлении неполной информации об услугах и оплате.
Как вариант, можно зайти в профиль агента и написать там о его корыстном намерении взыскать двойную комиссию.
Никто не запрещает покупателю напрямую связаться с продавцом квартиры без риелтора и сообщить ему о требованиях риелтора. По размещённым на сайте фотографиям можно примерно вычислить место расположение квартиры в доме и выйти на соседей или председателя дома и попросить номер телефона хозяев или оставить свой. Заинтересованный человек всегда перезвонит.
Что в итоге
Для того, чтобы, не платить дополнительную комиссию риелтору продавца, покупатель может воспользоваться одним из таких вариантов:
- не подписывать договор с риелтором продавца – это конечно не то, на что рассчитывают риелторы, поэтому стоит запастись терпением. Не желание потерять клиента и в то же время своё вознаграждение будет заставлять их предлагать данный договор для подписи очень много раз. Вам остаётся только бороться с этим;
- подписать договор с риелтором продавца о частичном предоставлении услуг – это могут быть платные услуги связанные с составлением самого договора купли-продажи, согласование условий сделки с банком, иное. В данном случае в договоре прописывается, что именно будет выполнять риелтор и за что именно получит вознаграждение.
Горячая линия
