Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2024 году (часть 2)

Это вторая часть статьи по теме составления списка документов для продажи квартиры. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Какие документы нужны в МФЦ для продажи квартиры

Появление в России МФЦ сильно «украсило» жизнь простых граждан. Наверное, нет ни одного человека, который, хоть раз воспользовавшись услугами многофункционального центра, не оценил бы его удобство. Тем более, что сейчас появилась возможность вообще избежать очередей, предварительно записавшись на прием в удобное для себя время.

В самой процедуре продажи МФЦ вам не помощник – услуги проверки договоров на юридическую чистоту там не предоставляют. Хотя консультационную помощь, касающуюся списка документов, необходимых для продажи, непременно окажут. Как, впрочем, и непосредственно в Росреестре. Причем, совершенно бесплатно.

Другое дело, что, даже имея на руках все документы и руководствуясь положениями законодательства, не так-то просто составить безопасные ДКП, предварительный договор, соглашение о задатке.

Поэтому гражданам, занимающимся продажей квартиры самостоятельно, мы рекомендуем пользоваться помощью квалифицированных юристов хотя бы при прохождении ключевых стадий – подписания «бумаг». Тем более, что можно сделать это не только при личном визите в юридическую консультацию, но и онлайн.

Услуга подготовки и проверки документов на юридическую чистоту оперативно и четко оказывают юристы портала Prav.io. Стоимость однократного обращения не сильно «ударит по карману», зато убережет от неприятных последствий.

А вот при перерегистрации права собственности МФЦ по-настоящему незаменим! Офисы многофункциональных центров, как правило, располагаются так, чтобы до них было удобно добираться. А значит, стороны сделки, даже живущие в разных районах большого города, всегда могут найти МФЦ, дорога до которого ни у кого не займет слишком много времени. Чего не скажешь об офисах Росреестра.

Можно не только записаться к регистратору МФЦ на удобное время, но и уточнить при записи список необходимых документов. Стандартный пакет включает:

• Общегражданские паспорта сторон
• Три экземпляра подписанного ДПК
• Выписка из ЕГРН для Продавца
• Квитанция о пошлине. (для физических лиц это две тысячи рублей, для юридических – двадцать две). Пошлину, кстати, можно оплатить прямо на месте

Но учтите, что стандартный пакет достаточен лишь для регистрации стандартных сделок. Если же, например, право собственности Продавца не зарегистрировано (такое может случиться в ходе сложных альтернативных сделок), нужен правоустанавливающий документ на недвижимость и выписка из ЕГРН на предыдущего владельца. Если к Покупателю переходит право на ипотечную квартиру – также понадобятся дополнительные «бумаги». Узнавайте обо всех нюансах заранее.

Подготовка

Когда говорят о длительности и сложности сделки по продаже квартиры, имеют в виду сложность и длительность подготовительного этапа. Потому что само по себе подписание договора, его регистрация и передача денег занимают считанные дни. При условии, что все к этим дням подготовлено.

Готовясь к самостоятельной продаже, разумнее подготовить все необходимые документы заранее. Тогда вам не придется переплачивать «за срочность». Большинство документов имеет срок годности от полугода до одного месяца. Вполне достаточно для того, чтобы найти покупателя и оформить сделку. На последний момент нужно отложить лишь справку из БТИ – ее срок действия истекает быстро.

Если же Продавец предпочитает сначала найти и проверить покупателя, а уже затем готовить документы на продажу, можно найти помощника. Риэлтор охотно возьмется за это дело, но важно помнить, что он не отвечает за «чистоту» документа.

Уважающий себя нотариус «бегать» за вашими бумагами попросту не согласится. А вот начинающий и еще не очень высокооплачиваемый юрист – вполне может. В вопросах права он может быть более компетентен, чем агент по недвижимости.

Но в любом случае собранные риэлтором, юристом, либо иным доверенным лицом документы нужно, как минимум, просмотреть самому. Хотя бы на предмет ошибок, исправлений и помарок. Они недопустимы!

Но одну операцию, весьма важную для гладкого течения сделки, Покупателю придется проделать самостоятельно. Речь идет об определении цены. Правильно назначенная цена – половина успеха! Разумеется, не в том случае, если вы по какой—то причине хотите побыстрее «сбыть квартиру с рук» и не очень беспокоитесь о выгоде. Назначайте цену чуть ниже среднерыночной, и недвижимость буквально «улетит».

Но если вам важно получить в результате сделки максимум того, на что вы можете рассчитывать, придется постараться.

«Идеальная цена» - та, что не затормозит продажу и принесет выгоду – находится в весьма узком диапазоне. Этот диапазон важно точно определить. Проанализируйте все особенности продаваемой квартиры, дома, где она находится, микрорайона, в котором находится дом.

Каждое преимущество – повод для увеличения цены. Каждый недостаток повод для снижения. И не забудьте оставить «запас для торга». Это один из секретов «продажников»: немного уступить Покупателю, вызвав у него ощущение, что он заставил Продавца «сбить цену», хотя на самом деле Продавец всего лишь действует в пределах, которые установил для себя сам. Это не обман. Это всего лишь искусство продажи.

Давайте рассмотрим вопрос оценки подробнее.

Оценка жилья

Чаще всего на практике Продавцы недвижимости стремятся получить за свои квартиры не «сколько хотят», а «сколько необходимо». Например, для того, чтобы хватило на первый взнос за более просторную квартиру, и затем многолетние кредитные платежи находились на комфортном для семьи уровне. Или на другие цели. Им важно убедиться, что продаваемая недвижимость действительно может дать нужную выручку.

Потому что рынок позволяет установить любую цену. Но если вы оцените свою двухкомнатную «хрущевку» (да еще в аварийном доме или неблагополучном районе), в десять миллионов, то она «провисит» до скончания века, не найдя покупателя. Тогда как по средней или разумно заниженной цене быстро будет куплена людьми, которым их нынешнее материальное положение не позволяет «особо привередничать».

Недвижимость можно адекватно оценить двумя способами: самостоятельно или при помощи экспертных оценочных организаций.

Самостоятельная оценка

О преимуществе этого способа говорить излишне – потратите при самостоятельно оценке вы только время, а не деньги. Это плюс. Для самостоятельной оценки применяется способ рыночных аналогов.

То есть, вы попросту смотрите, почем продаются (точнее, предлагаются) квартиры, подобные вашей. Лучше, если они расположены в том же районе, еще лучше – в микрорайоне. Потому что тогда вам не придется корректировать цену в соответствии с внутригородскими колебаниями, зависящими от престижности района.

Находите среднюю цену. Это простая арифметика: складываете все найденные цены, а затем делите их на количество найденных квартир. От этой цены «пляшете»:

• Можете найти среднюю стоимость квадратного метра и посчитать, опираясь на свой реальный метраж
• Можете прибавить за ремонт, или убавить за его отсутствие. Но лучше визуально «улучшить квартиру», переклеив обои, побелив потолки, основательно отмыв кафель и окна, обновив плинтуса. И вообще, наведя идеальный порядок (максимально уберите все личные вещи «с глаз долой»). На готовность Покупателя согласиться с предложенной ценой сильно влияет первое впечатление.
• Учтите этажность, состояние подъезда и двора, транспортную доступность (она может разниться даже в рамках микрорайона), вид из окон и другие возможные факторы.

На практике все это «точно угадать» неспециалисту весьма непросто. Если вы немного завысите цену – можете потерять реальных хороших Покупателей. Если занизите – понесете убытки сами. Даже полпроцента от стоимости квартиры это уже большие недополученные деньги.

Оценочная компания

Средняя стоимость услуг сертифицированных оценщиков – около 10 тысяч рублей. Отчеты они готовят, примерно, в течение недели. Время здесь не главное – Продавцу понадобится не меньше для вдумчивого самостоятельного анализа рынка. Что же касается денег, то здесь возможны варианты – затраты на оценщика могут как оказаться непродуктивными, так и принести весьма ощутимую выгоду.

Люди традиционно больше доверяют мнению экспертов, чем заверениям контрагентов. Следовательно, имея на руках экспертное заключение, Продавцу будет легче настаивать на записанной в нем цене. То есть, если оценочная компания установит цену на 200-300 тысяч выше, чем считал сам Продавец, то разница окупит не только оплату оценщика, но и позволит немного уступить Покупателю, при этом все равно оказавшись в выигрыше.

Но если мнение экспертов окажется противоположным, то утешением Продавцу послужит разве что то, что по адекватной цене квартира точно продастся. И достаточно быстро. Поэтому каждый Покупатель должен сам решить, вызывать ли ему оценщика.

Рекомендуется делать это, когда квартира, по мнению владельца, выгодно отличается от других, подобных ей. Следовательно, может быть продана по цене, существенно выше среднерыночной, основанной на метраже. Сертифицированный оценщик жилья либо подтвердит обоснованность мнения Продавца, либо опровергнет его. Ну что ж, это избавит собственника от лишней потери времени при попытках реализовать свою недвижимость по цене, которую никто из Покупателей не согласится принять.

Хотя, на практике иногда случается, что и слегка завышенная цена не становится препятствием для продажи. Например, если Покупатель по какой-то своей причине заинтересован в покупке именно этой квартиры (может, у него престарелые родители живут в соседнем подъезде). Лишний миллион за «двушку» он, конечно, не даст, но переплата в 200-300 тысяч может показаться ему вполне приемлемой.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Есть обязательные документы для оформления сделки. О них мы, похоже, рассказали уже все, что можно. Но помимо них существует еще ряд «бумаг», которые для подписания Договора вроде бы не требуются. Однако, они необходимы контрагентам для того, чтобы избежать возможности обмана, мошенничества, либо просто неприятных последствий небрежности Продавца или Покупателя.

Подобные документы должны быть представлены сторонами друг другу. В основном, конечно, подтверждение, либо опровержение каких-то фактов требуется Покупателю – именно ему придется «расхлебывать» последствия после того, как произойдет и будет зарегистрирована смена собственника.

Продавцу же необходимо понимать, какие именно документы от него вправе потребовать контрагент. Но давайте обо всем по порядку.

Какие документы остаются у покупателя квартиры

После завершения сделки и регистрации прва собственности, у Покупатнля должны остаться на руках:

• Экземпляр ДКП
• Расписка, подтверждающая, что продавец полностью получил положенные по договору деньги
• Выписка из ЕГРН о смене собственника
• Справки, подтверждающие снятие Продавца и членов его семьи с регистрации
• Кадастровый паспорт
• Другие документы, «участвующие» в сделке, в зависимости от ее конкретных особенностей

Если сделку сопровождал нотариус, он точно передаст из рук в руки каждую положенную «бумажку», да еще заставит расписаться в ее получении. Если риэлтор – Покупателю не следует ослаблять бдительности! Он должен точно знать, какие документы ему положено забрать, и проверить наличие каждого.

Потому что впоследствии оправдания тапа «А мне риэлтор ничего такого не давал» не вызовут со стороны представителей закона никакого сочувствия. И Покупателю, например, будет нелегко доказать, что Продавец полностью получил деньги, не имея на руках расписки, подписанной последним. Особенно, если сам риэлтор будет настаивать на том, что все документы были переданы, согласно правилам.

Дополнительные документы в зависимости от специфики сделки

Напомним еще раз о дополнительных документах, необходимых для заключения сделки при наличии определенных условий. Их также полезно будет сохранить после завершения сделки.

Тем более, что некоторые из них могут иметь весьма отдаленные юридические последствия.

Квартира приобретается одном из супругов

Для большинства обычных бытовых сделок согласие мужа или жены контрагента не требуется. Супруги – равноправные и вполне самостоятельные правовые субъекты Сделки с недвижимостью – исключение. В соответствии со статьей № 35 СК РФ, согласие супруга на продажу квартиры должно быть не только письменным, но и нотариально заверенным. Оно необходимо не только для составления Договора, но и для регистрации перехода права на недвижимость в Росреестре.

Исключение составляет лишь личная собственность одного из супругов: приобретенная до брака, полученная в наследство, подаренная, приватизированная при условии отказа (также нотариально заверенного) второго супруга от участия в приватизации, разделенная по брачному договору. А вот развод сам по себе не отменяет необходимости согласия.

Если имущество не было разделено по суду, разведенные супруги по закону продолжают владеть им совместно. Это означает, что супруг, не давший согласие на продажу, может оспорить сделку даже через много лет. Для этого ему лишь нужно будет доказать, что ранее он не знал о продаже общей квартиры. И срок исковой давности для него будет продлен на срок свыше общепринятых трех лет. Это означает, что Покупатель обязательно должен потребовать у разведенного Продавца один из следующих документов:

• согласие супруга
• судебное решение о разделе имущества, где указано, что квартира полностью перешла к Продавцу
• брачный контракт с аналогичным условием
• подтверждение того, что квартира находится в личной собственности (ДКП с датой, предшествующей заключению брака, дарственную, свидетельство о наследовании)

И после заключения сделки хранить их вместе с прочими документами

ВНИМАНИЕ! По закону на совершение сделки требуется также согласие супруга Покупателя. Ведь на покупку тратится семейный бюджет, поэтому несогласный супруг вправе ее оспорить. Но на практике оно не является обязательным. Брать ли со своего супруга согласие на покупку – вправе решать Покупатель. Чаще всего это нецелесообразно – после совершения сделки и регистрации права квартира все равно будет принадлежать обоим супругам. Кому придет в голову оспаривать такую сделку? Хотя в жизни, как известно, всякое бывает.

Документы при покупке в ипотеку

В сделке с привлечением ипотечных средств принимает участие банк. Ведь у Покупателя нет денег, которые он собирается заплатить за квартиру – их предоставляют взаймы. Естественно, что займодавец – активное действующее лицо сделки. По сути, это он покупает квартиру, а затем передает ее Покупателю в залоговое пользование до полного погашения кредита.

Ипотека – строго целевой кредит. Его нельзя взять, а затем начать подбирать вариант покупки. Заранее можно лишь согласовать возможность предоставления кредита в принципе. Сама же ипотека дается лишь под конкретно приобретаемое жилье.

Поскольку ДКП без передачи денег заключить невозможно, стороны заключают ПДКП – предварительный договор. Если в случае расплаты «живыми» деньгами предварительный договор заключается на усмотрение сторон (можно его и не заключать), то в случае с ипотекой, он является по сути, основным документом сделки.

После заключения ПДКП Покупатель идет в банк. При себе он имеет:

• Паспорт
• Заключенный ПДКП
• Справку о стоимости жилья
• Договор страхования квартиры
• Другие документы, которые затребует банк. Каждый из них руководствуется своей политикой кредитования и вправе самостоятельно определять перечень необходимых для этого документов

Когда ипотеку одобрят и оформят, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на это Покупатель пишет совместно в сотрудником банка. Кроме заявления в ЕГРН представляются:

• Ипотечный договор (свидетельствующий об обременении недвижимости, которая находится в залоге у банка до погашения кредита)
• Кредитный договор (содержащий условия займа)
• Согласие супруга на покупку (в этом случае оно обязательно)
• Квитанции об уплате пошлины (Покупатель платит 1000 рублей за регистрацию права и 500 за регистрацию ипотеки, банк от себя платит пошлину 2000 рублей)

Банк может предоставить для сопровождения сделки специалиста из своего юридического отдела. Его услуги иногда предоставляются бесплатно, поскольку юридическая чистота сделки в первую очередь в интересах самого банка – деньги-то платит он.

Продавцу необходимо прочитать кредитный договор и убедиться в том, что он содержит условия о передаче ему средств за квартиру. И проследить за их исполнением.

Покупка квартиры с использованием маткапитала

Использование материнского капитала для покупки жилья регламентировано статьей № 7 ФЗ № 256. Обладатель сертификата вправе использовать данные средства на улучшение жилищных условий своей семьи, то есть, покупку квартиры или дома. При условии, что в купленной недвижимости доли будут выделены всем несовершеннолетним детям.

Средства Продавцу перечисляет Пенсионный Фонд РФ, после того, как обладатель сертификата подаст туда соответствующее заявление и получит одобрение. Сведения об этом необходимо внести в Договор купли-продажи. Срок перечисления на данный момент составляет 40 дней. Такая задержка часто вызывает недовольство Продавцов. Некоторые даже пишут в объявлениях, что на оплату материнским капиталом не согласны. Но в октябре 2022 года Дума уже приняла в первом чтении закон, согласно которому срок сократят до 15 дней.

Сделка с участием несовершеннолетнего

Существует несколько вариантов подобных сделок:

Несовершеннолетний имеет в продаваемой квартире имущественную долю.  Продажа будет возможна лишь в том случае, если ребенок получит другую долю в недвижимости, равную или больше по размеру той, что будет продана. Если ребенку больше 14 лет, он должен оформить свое письменное согласие на продажу. На сделку требуется разрешение Органа опеки. За разрешением должны обратиться оба родителя/усыновителя. Если опекунов/законных представителей двое – они тоже должны подать совместное заявление. Орган опеки выносит решение в течение месяца (иногда срок может быть меньше – около двух недель).

Несовершеннолетний прописан в квартире, но не входит в число собственников. Согласия Органа опеки на продажу не требуется. Но Покупателю необходимо убедиться, что ребенок из квартиры выписан до заключения сделки. Снять с регистрации несовершеннолетнего можно только в добровольном порядке. Чужой ребенок, оставшийся прописанным в квартире нового собственника, может создать ему немало сложностей впоследствии.

Квартира покупается на имя ребенка. В ДПК должно быть обязательно указанно, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего, если от его имени действует законный представитель. Подросток старше 14 лет вправе сам подписывать все документы при наличии на это письменного согласия родителей/законных представителей.

ВНИМАНИЕ! При совершении любых видов сделок с участием несовершеннолетних, к списку обязательных документов прибавляется свидетельство о рождении или паспорт ребенка.

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Типовые формы договоров нейти не трудно: они есть у нотариусов, риэлторов, наконец, просто в интернете в свободном доступе. Нужно лишь подкорректировать текст под условия собственной сделки.

Все условия Договора стороны должны урегулировать между собой до подписания. Включая порядок проведения взаиморасчетов. Условия договора должны четко соответствовать действительности.

Самый опасный для Продавца момент – когда Покупатель просит указать в Договоре меньшую сумму сделки, чтобы «уменьшить налоги». Это открывает широкие возможности для обмана. Покупатель может вполне законно заплатить только указанную сумму, а про остальное «забыть», и взыскать с него разницу будет невозможно.

ВНИМАНИЕ! Полный расчет за квартиру, независимо от способа, рекомендуется проводить в присутствии нотариуса, либо нескольких надежных свидетелей.

Дополнительные вопросы

Зачем нужен кадастровый, технический паспорт при продаже квартиры

Техпаспорт, выдаваемый БТИ, содержит следующую информацию:

• Год постройки дома
• Количество комнат в квартире
• Инвентаризационную оценку
• Сведения о согласованных перепланировках
• Техплан (визуальное отображение)

Последний пункт особенно важен. Если предыдущий собственник провел несанкционированную перепланировку, и, не дай бог, затронул несущие конструкции (на плане они обозначены жирными красными линиями), оплачивать их восстановление придется актуальному собственнику. Затраты могут быть огромными!

Кадастровый паспорт выдается Росреестром. Это одна из форм расширенной выписки из ЕГРН. Создается он на основе техпаспорта. Для сделки и регистрации понадобится именно кадастровый паспорт. Технический же паспорт нужен для того, чтобы поставить квартиру на кадастровый учет.

Что такое передаточный акт, форма, содержание

Это документальное подтверждение того, что выполнение обязательств сторон по Договору полностью завершено. В нем фиксируется актуальное на момент передачи состояние квартиры, наличие оговоренных для передачи составляющих интерьера (если таковые имеются), полное окончание расчетов и отсутствие взаимных претензий.

Цель подписания этого документа – «поставить точку» и избежать необоснованных претензий сторон друг к другу после того, как сделка состоялась.

Что такое обходной лист?

Так иногда называют выписку из лицевого счета квартиры.

Цель его получения – убедиться, что Продавец не «накопил» долгов за газ, воду, электричество и прочие коммунальные услуги. Для чего это необходимо – объяснять излишне.

Что такое справка о составе семьи?

Это сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Покупка квартиры с зарегистрированными в ней людьми, которые впоследствии могут предъявить на нее претензии – один из самых неприятных рисков. Чтобы его избежать – Покупателю необходимо истребовать эту справку с Продавца.

Если перед продажей из квартиры выписаны не все в ДКП необходимо внести условия о сроках снятия жильцов с регистрации. Снятия с регистрации несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, инвалидов рекомендуется требовать от Продавца заранее. В их отношении закон занимает особую позицию, и может оказаться, что новый собственник окажется не в состоянии их выписать со своей жилплощади.

Справка о состоянии психического здоровья

Этот документ не относится к разряду обязательных. Недееспособный человек в принципе не вправе совершать сделок. Но бывают «пограничные случаи».

Например, родственники Продавца преклонного возраста, больного хроническим алкоголизмом или наркоманией, проходящий реабилитацию после тяжелой болезни, могут впоследствии заявить, что он не осознавал последствий своих действий. Это будет поводом для аннулирования сделки.

Если у Покупателя возникли сомнения или подозрения, лучше запросить у Продавца или его доверенного лица такую справку (выдается в психоневрологическом диспансере). Она послужит гарантией того, что на этих основаниях сделку не оспорят.

Договор аванса или задатка

Между авансом и задатком существует большая разница. Аванс – это просто предварительный платеж в счет будущей сделки. Он дается просто под расписку. Если сделка не состоялась - Продавец вернет ровно столько денег, сколько получил.

Задаток – гарантия будущей сделки. В договоре о нем прописываются санкции за нарушение договоренности одной из сторон. Например, если в срыве сделки виновен Продавец – он возвращает задаток в двойном размере. А если Покупатель – задаток ему не возвращается. Если договора о задатке не заключалось, а затем возникли взаимные претензии и судебные разбирательства, суд сочтет предварительный платеж авансом.

Важные нюансы

Напоследок нам еще раз хотелось бы повторить особенно важные моменты, о которых следует помнить при проведении сделки купли-продажи квартиры. Соблюдение этих простых правил обезопасит обе стороны от неприятных последствий, минимизирует их риски.

• Относитесь серьезно к составлению и подписанию акта приема-передачи! В нем обязательно должно быть казано, что взаимных претензий нет, и расчет произведен полностью. Если это не так – просто не подписывайте акт, пока все не будет урегулировано.
• Если на момент подписания Договора в покупаемой квартире остаются прописанные люди, в ДКП вносится их полный список с указанием того, сохраняется ли за ними право проживать и быть зарегистрированными в квартире после смены собственника. Детей/инвалидов лучше выписывать заранее.
• Не допускайте того, чтобы в Договоре было написано одно, а реальные действия были совсем другими. Особенно это касается оплаты. Основой для защиты ваших прав, в случае необходимости, будет официальный документ, а не ваши слова. И доказать, что на самом деле вы «договорились о другой цене», либо, что «деньги заплатят (или вернут) позже» будет невозможно.
• Если сделка происходит через представителя, все равно требуйте личной встречи с Продавцом или Покупателем, чтобы, по крайней мере, убедиться в том, что они живы и дееспособны.
• Пользуясь помощью риэлтора, не забывайте самостоятельно проверять все полученные или составленные им документы. То же самое касается нанятых в частном порядке юристов, и даже нотариусов (последний, впрочем, согласно регламенту, сам даст вам на проверку все подготовленные им документы)